2016年全国两会，房地产行业的声音比往年的两会显得更加的受人关注。就在两会前，国内的楼市开始了加速“去库存”，市场热度迅速升温。在这样的 大环境下，房企代表以及行业代表委员们在两会的发声将决定了今年哪些热点将被国家重视。记者发现，在今年的两会中，在房地产当中，“去库存”、“土地供 应”、“个税改革”的话题是最受代表们关注的。

对于“去库存”很多代表都提出了自己的看法。有些行业代表就提出，“我们过去把库存仅仅定义 为住宅市场，但如果综合考虑到地方债、地方经济乃至企业的银行贷款等这些因素，就不难发现其多样性。或者说，我们并不是单一发展住宅才形成了今天的库存问 题。目前市场上的一些商业写字楼、大户型产品及部分高价盘，其实同样需要我们关注。”代表们认为，目前的楼市去库存的几个较困难的地方，其中之一就是非住 宅库存。这部分项目的土地性质难以转化，将出现严重的积压问题。同时，大户型、高价盘去化慢，也是去库存中面临的压力。有代表认为，就住宅而言，其实现房 当中大量的库存是大户型产品。

除了库存以外，“土地供应”问题也是两会期间房企代表以及行业代表们最为关注的话题。在两会期间，国土部部长姜大明就表示，国土资源部将采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理地增加这些城市的土地供应面积。

但 是有房企代表就建议要严控土地供应。建议认为，在过去十几年，是中国房地产快速发展的十几年，地方政府，尤其是县级市场和部分地级市场，在土地出让方面， 计划性不够，由于土地过量出让，加上宏观经济这几年的调整期，这样两头一挤，就使得双方的供求矛盾比较突出。建议称，去库存就要严控新土地的供应，尤其是 存量过大的城市，不能再新增土地供应。

“建议严控土地供应”

全国人大代表、建业住宅集团董事长 胡葆森

胡葆森 认为，去库存，肯定不是两三年的事情，会贯穿整个“十三五”，用三到五年时间，去库存就会见到效果。他指出，从2014年开始，房地产行业开始出现分化， 市场开始分化，一线城市房价大幅度攀升，三四线城市急欲去库存；开发商阵营分化，强者越强，百强房企市场份额由5年前的20%多上升到40%多；产品也出 现分化，精装、度假、养老、文化地产，产品越来越丰富。

在他看来，中国房地产经过20多年的发展已经进入成熟时期，政府对市场的控制越来越 成熟，百姓在选房方面越来越理性，对产品和服务的需求越来越挑剔。“由于市场的分化，一线城市房价快速上涨，三四线城市房价不但没有上涨，有的反而还在下 跌。”对于房价变化，胡葆森认为，一线城市房价上涨主要是因为供求关系，房价短期由供求关系决定，一线城市没有库存，所以房价就上涨。

胡葆 森分析说，过去十几年，是中国房地产快速发展的十几年，地方政府，尤其是县级市场和部分地级市场，在土地出让方面，计划性不够，由于土地过量出让，加上宏 观经济这几年的调整期，这样两头一挤，就使得双方的供求矛盾比较突出。“去库存是一个多方合力的结果，三四线城市需要时间。”胡葆森建议，在这个过程中， 一要严控新土地的供应，将自己的家底缕清，尤其是存量过大的城市，不能再新增土地供应；二是要消化库存，现在政府出台了很多优惠政策，包括鼓励农民进城买 房，加上契税减免等等；三是在发展生产的前提下鼓励百姓就地城镇化。

“广州可调整限购政策”

全国政协委员、星河湾集团董事长 黄文仔

过 去都是比较粗犷式的发展，大多数开发商拼命开发，拼命销售。有些供应市场的产品质量很低，项目过了十年八年就很难看了。城市建筑其实是一门艺术，应该把城 市建筑当作精美印刷品一样印刷出来，而精细化强调的正是这样的高品质。今年是“十三五”规划的开局之年，房地产行业今后五年应该着力平衡好供给端和需求端 的关系。

前几年通过政府调控，投机性购房、炒房的需求已经被有效抑制住了。我们统计过现在购房的客户，刚性需求的占绝大部分。而当年日本房地产泡沫的时候，是全民都在炒房，大妈也在炒房。当前楼市中的投资投机性需求不到一成，仍然处在合理水平。

当前，一线城市的土地储备比较困难，而三四线城市的土地供给又过大，这类型城市库存部分去化之后，如果供应再度跟上，而消费跟不上，去库存的难度会更大。对于这类型城市的“去库存”问题，可以有“两招”解决，一招是限制土地供应，另一招则是放慢开发速度。

广 州房地产库存量约1000多万平方米，大概需要七八个月才能消化完。广州消化现有库存虽然有点压力，但压力并不算很大。广州取消限购对于去库存的作用很 大。广州可以考虑在除了越秀、荔湾、海珠、天河老四区之外的其他区域调整限购政策，像南沙、番禺等区域，都可以考虑放开限购。另外一方面，对于目前实行的 “穗六条”限购政策，也可以考虑放宽非广州户籍购房者的购房条件限制，从目前的社保个税三年期限缩短或者取消。不过，出于防范金融风险的角度考虑，目前的 房贷首付政策应该继续维持，暂时不需要调整。

“尽快制定房地产投资信托基金法”

全国人大代表、越秀集团董事长 张招兴

全 国两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴表示，鉴于当前REITs（房地产投资信托基金）发展面临诸多困境，建议全国人大常委会尽快制定《房地产 投资信托基金法》，就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范，以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展， 为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。

越秀集团旗下有金融、地产、交通三大主业和四家香港上市公司，其中就包括全球首 只投资于内地物业的REITs——越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）。越秀房托在港上市已满十年有余。张招兴表示，经过了多次深度调研，为更好 履职，他此次还准备了《中华人民共和国房地产投资信托基金法（草案）》呈全国人大参考。

国内在现行立法中涉及REITs的主要有《公司法》 《信托法》《证券法》《证券投资基金法》《合伙企业法》及《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等多部法律法规，但尚未制定专门 调整规范REITs的单行法律。此外，中国REITs的创设和运行涉及多个部委的职责，而多部门监管机制下难免会产生权责冲突。

“去库存要舍得降价”

全国政协委员、泰禾集团董事长 黄其森