全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示，眼下楼市库存主要集中于人口净流出的三四线城市，一线城市实际一房难求。去库存任务需要政府和企业双发面的努力，同时做好“加减法”。以此来长效刺激需求，而不是通过诸如“零首付”这类短期刺激达到效果。

黄其森表示，中国各城市之间的供需分化，意味着短期刺激并不能够解决中国房地产行业步入转型期的根本问题。他认为，眼下去库存政策的出发点与落脚点，还应该是促进房地产行业持续稳定健康发展。

黄 其森认为，去库存不能单纯指望政府回购或单纯依赖政策救市，更为重要的是要依靠开发企业自身的力量，重新制定营销策略和开发节奏。黄其森认为，企业方面应 该在价格上做“减法”，在品质上做“加法”。“降价割肉是必要的，没有了这一环节，谈去库存是不现实的。”与此同时，如果政府能在配套方面给予开发企业一 定的支持，“比如加大市政投入，让小区周边配套服务更加完善等”，这样一来将会对去库存的效果有更好的保障。

与积极降价相反的是，一些地方 政府出台一些较为不合理的政策，大力度运用杠杆手段，以期实现去库存目的。黄其森不赞成这样短期的政策，他认为，无论是什么样的政策手段，都应该有长远意 识，考虑市场的远期健康发展，而不能只看眼前不看以后。这样的高杠杆只会让市场短暂升温引起短期暴涨，并不能从长远处解决高库存问题。

在黄其森看来，政府应该适当减低交易环节的税费与各项门槛，同时更好地完善区域基础设施配套。黄其森认为，在过去一年绝大多数房企利润率严重下滑，甚至部分企业出现亏损的情况下，与企业经营相关的税率标准应该结合实际下调。

他建议根据各地实际情况合理调整土地增值税预征率，降低企业预售阶段所得税的计税毛利率，同时还建议取消对房地产项目税的预征，以及取消房地产企业项目公司制等增加企业开发成本的规定。

三四线楼市走势呈“L”形 2019年或将回暖

全国政协委员、北京林达集团董事长 李晓林

北京、上海、深圳等超一线城市，房价与销量都在上涨，而大多数三四线城市主要还是去库存。

由 于现在股市行情并不景气，其他领域看不到特别显现的投资产品，所以很多人投资房地产，造成北京、上海、深圳等特一线城市刚需、改善型需求以及投资性需求三 个叠加在一起，由此造成这段时间价量齐升。与北上广深等少数几个一线城市的楼市呈现火热、价格上涨形成鲜明对比的是，目前大面积的三四线城市的楼市呈现出 “冰冻”、价格续跌的态势。可以说，落实中央提出的“去库存”任务，重点应当放在三四线城市去库存。

去库存大概还需要3-5年时间，估计在2019年前后库存能消耗一部分。在2019年库存去的差不多时，以及人们的收入翻一倍的前提下，房地产行业有可能会有回暖，但现在整个房地产行情还不容乐观。去库存的政策要坚定不移地去执行。

宏 观调控的手段不能太频繁，刚刚出台的一些政策是为了救市。因为大部分二三四线城市房地产还不容乐观，不要因为部分城市量价齐升而掩盖库存问题，以及需要消 化的时间。实际上，这次政府工作报告中提到，针对不同城市情况政策要区别对待，对三四线城市，可以会给予一些扶持楼市的政策。而北京、上海等一线城市就要 靠市场化运作。因中央政策的利好，现在三四线城市房地产应该是平了，也就是说呈L形，估计2019年会回暖起来，而特一线城市处于U形的上涨阶段。