二、调整土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上；同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

　　解读：从提升土地出让金首付比例的角度来看，表面上来看，对于拿地企业来讲首付比例提升了，拿地门槛比之前提升了，但是，这并不构成房企拿地的土地出让金首付比例的实质性的提高。从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如，政府规定土地出让金的首付款必须60% ，那么，对于开发商来讲只要首付30%，通过金融机构场外配资30% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造“地王”。

　　从房企的角度来看，通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有资金比例少了，还可以利用自有资金拿更多的地或用作其他支配，另外一方面，市场一旦有风险，因为房企是通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，最糟糕的方式就是说放弃该“地王”的权益，“地王”的权益根据配资的约定归属金融机构，把“地王”的风险转嫁给配资的金融机构。

　　从当前土地市场特征来看，热点城市“地王”频出，并且上述热点城市“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

　　再加上房企越来越多通过金融机构场外配资 “加杠杆”方式进行拿地，甚至制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“地王”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于当前这几个热点城市来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

　　因此，对于上述热点城市楼市来讲，不仅仅需要通过提高首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，更需要对于房企拿地场外配资进行监管。同时，对于土地出让金支付的时间进行限定，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，这样才能够有效控制地王，提高土地出让金首付比例才会有真正的调控意义。 苏州政策而言，在提高土地出让金首付比例之后，本次政策中还提及“缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。”，还不清楚是否所有地块土地出让金都是全额一次性3个月内支付，所以还很难说本次土地政策的效果怎么样。

　　三、引导土地出让理性竞价。根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，逾期支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

　　土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

　　解读：只对预售条件进行限定，虽然提高了预售条件，对于开发商也提出了更高的要求，但是，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点没有进行限定，此政策还有操作空间，开发商有可能据此囤地。建议对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，比如半年内必须开工，一年内必须达到预售条件等等，这样开发商也就没有囤地的借口了。

　　四、完善商品房预售管理。加强商品住宅项目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）预售许可管理，市区30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住宅项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

　　五、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管，市区新批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

　　解读：预售审批和限价政策并不是新的政策，尽管有行政化措施，但也没有办法，现在只能通过这样的短期措施规范市场行为，防止少量多批捂盘惜售，防止房价上涨幅度过快。

　　六、完善差别化住房信贷政策。按照江苏省市场利率定价自律机制决议，进一步完善市区差别化住房信贷政策：

　　（一）居民家庭首次购买普通住房（从未购置过住房），申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。

　　（二）有下列情形之一的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变：

　　1．有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；

　　2．已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；

　　3．仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。

　　（三）居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。

　　（四）居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。