文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　对于南京土地市场来讲，除了增加土地供应之外，还需要通过提高土地出让金的首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，也需要对于房企拿地场外配资进行监管。

　　南京楼市调控政策终于落地。近日南京市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，决定从2016年8月 12 日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

　　那么，南京楼市新政会有哪些影响？下面老张逐条分析。

　　今年以来，南京相继出台多项“控房价、控地价”“双控”措施，取得了积极成效。根据国家和省委、省政府促进房地产市场持续稳定健康发展的总体要求，以及近期房地产市场情况，南京又进一步加大“双控”力度，推出了新的调控措施。

　　调整商品房贷款首付比例方面：在保障首套房仍按前期政策执行不变的基础上，将差别化住房信贷政策再次进行调整：

　　一是对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

　　二是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

　　解读：首套房需求并没有受到影响，影响的主要是改善类的尤其是首次改善类的群体，高淳、溧水无论首套还是改善的基本没有影响；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清与否直接影响再次贷款的首付比例。这对于改善类群体尤其是首次改善群体来讲，由于首付的门槛会不一样，对于还未结清首套房贷款的群体来讲门槛提升了，或许因为门槛的提升就没有办法进入楼市，改善居住计划可能会延后。

　　对于已经结清的改善群体来讲，其实这一定程度上代表着这类群体是有一定购房能力的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例仅仅稍微有所提升（35%），对这类群体影响不大的。

　　总体来讲，南京的房贷政策旨在通过适度提升首付比例“降杠杆”，为过热的楼市降温。

　　调整土地公开出让竞价方式方面：一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

　　三是当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

　　解读：“日光盘”频现与“地王”频现的市场背景下，增加土地供应才为解决市场供求的紧张的市场化有效措施，政府在此前的文件中提过目标，但实际增加多少还有待进一步观察，这也是看这次调控政策的诚意是多少，也是影响未来南京供求关系走势尤其是房价走势的非常关键的因素。从本次政策内容来看，只是改变土地的竞价方式，很难有太大的效果。

　　对于南京土地市场来讲，除了增加土地供应之外，还需要通过提高土地出让金的首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，也需要对于房企拿地场外配资进行监管。同时，对于土地出让金支付的时间进行限定，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，这样才能够有效控制地王。并且在提高土地出让金首付比例之后，也可以效仿苏州的政策，“缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。”为苏州土地市场降温。

　　就南京本次政策而言，只对预售条件进行限定，虽然提高了预售条件，对于开发商也提出了更高的要求，但是，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点没有进行限定，此政策还有操作空间，开发商有可能据此囤地。建议对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，比如半年内必须开工，一年内必须达到预售条件等等，这样开发商也就没有囤地的借口了。

　　8月11日，苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，简称“苏15条”。那么 ，“苏15条”对苏州楼市有何影响？

　　为认真落实供给侧结构性改革精神，保持我市房地产市场持续健康发展，根据国家“分类调控”房地产市场的要求，针对当前我市房地产市场出现的新形势、新特点，实现“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”的目标任务，制定如下实施意见：

　　一、加大土地市场供应。根据近年来市区房地产市场状况，今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需状况作适时调整。合理确定住宅用地供应结构，加大普通住宅用地供应（不低于70%），控制非住宅用地供应；把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量；强化供后管理，及时通报开发进展情况，严格按照出让合同的约定，督促开发商及时开发建设，严肃查处违约行为。

　　解读：“日光盘”频现与“地王”频现的市场背景下，增加土地供应确实为解决市场供求的紧张的市场化有效措施，政府确实定了400公顷的目标，但实际增加多少还有待进一步观察，这也是看这次调控政策的诚意是多少，也是影响未来苏州供求关系走势尤其是房价走势的非常关键的因素。