在缓慢的拿地节奏中,中粮地产在深圳孕育着一个“更新城市之梦”,按照官方的说法是“积极参与城市更新项目”,而这些项目则都集中在深圳。“深圳近年旧改项目多,中粮地产在深圳加大开发力度也不难理解。”一位业内人士称。

　　至今,中粮地产2016年通过公开竞拍获得上述两幅土地:一宗位于成都,一宗位于上海。按照中粮地产2016年中报披露的信息显示,这两宗地合计占地面积为9.45万平方米。

　　发力深圳并非没有市场依据,换句话说,深圳房价的蹭蹭上涨点燃了中粮地产“更新城市之梦”的星星之火。2015年年报显示,中粮地产2015年全年总成交面积665.89万平方米,同比上涨65%,高于北京和上海16%和39%的涨幅,均价为每平方米3.34万元,同比上涨39%,高于北京和上海10%和19%的涨幅;2016年中报则显示,中粮地产在深圳商品房成交均价为5.1万元,同比增长82%,远远高于北京和上海每平方米2.92万元和2.46万元的均价,也高于北京和上海15%和17%的涨幅。

　　金融、地产投资人张捷在《房势》一书中的游资章节曾经提到:“目前中国房地产市场不存在所谓的信用借款,但凡银行的贷款多属于抵押一类,游资才是真正的信用借款。”张捷前半句的说法在当下的房地产市场是有所印证的,中粮地产销售额为135亿元,这个时候,可以对比下其他几家百亿房企的融资结构。

　　虽然公开拍地节奏缓慢,中粮地产在并购工业用地方面却是长袖善舞。今年1月4日,中粮地产通过全资子公司华高置业有限公司收购Prized Developments Limit(以下简称“PD公司”)100%的股权,作价6.11亿元,并因此拥有了PD公司子公司中粮食品金帝(深圳)有限公司2.84万平方米的工业用地。

　　融资结构诡谲:

　　拿地节奏缓慢

　　中粮地产方面表示:“未来公司将继续按照城市分类管理的战略要求,积极布局,深耕重点城市,常规和非常规方式并举合理储备土地资源。”并购则是其非常规方式所指。

　　“虽然我从事个人贷款业务,但是据我所知,针对企业方面的贷款基本以抵押为主,为了降低风险。”兴业银行的一名工作人员告诉中国房地产报记者。

　　相比之下,中粮地产不仅拿地节奏缓慢,拿地面积也只是市场均速的一个零头。同样,相比其2015年全年102.1万平方米的拿地面积,今年的速度亦有所放慢。

　　中粮地产在深圳工业地产的收购与布局可谓一枝独秀。查阅其在35家子公司和孙公司的权益报表可以发现,其中17家位于深圳,而这17家中间有7家的业务性质为工业地产租赁。

　　今年只摘得两块土地

　　众所周知的是,中粮地产控股股东是中粮集团有限公司(以下简称“中粮集团”),实际控制人则是国务院国有资产管理委员会:中粮地产的央企背景光环灼灼,这个背景某种意义上来说支撑着中粮地产的拿地和融资。正如中粮地产所言:“房地产行业占用资金量大,目前公司与各家银行保持着良好的合作关系。”

　　根据CREIS中指数据对20家不同规模房企的抽样调查,2016年上半年这些样本房企拿地的总面积为5226万平方米。据此计算,平均每家房企拿地的面积大约为261.3万平方米。

　　在百舸争流的2016年,百亿房企中粮地产放缓了拿地速度,却集中火力于成交均价以82%飞速上涨的深圳频频布局,拥有着央企背景的它呈现出颇令人玩味的融资结构。

　　信用借款成主渠道

　　中房报记者李燕星北京报道

　　中粮地产2016年拿地节奏缓慢,上海宝山区地块是其在2016年通过竞拍取得的第二宗土地,第一宗则是今年2月3日,通过全资子公司中粮地产成都有限公司以2.84亿元取得的地块。

　　熟知房地产企业年报便可获悉,短期融资的项目包括抵押借款、质押借款、保证借款和信用借款。再往前查阅,中国房地产报记者发现,中粮地产短期融资中的抵押借款是2013年开始归零,同年年报中的质押借款和保证借款均显示为零,信用借款显示为81.46亿元。此外,中粮地产一年到期的长期借款总额显示为30.5亿元,其中信用借款为17.83亿元,占比58.46%。

　　于是在中粮地产的融资结构中,中国房地产报记者发现了一个有意思的现象,其2015年年报显示:“短期借款为57.25亿元,这57.25亿元的项目归类全部属于信用借款。”

　　也就是说,中粮地产2016年上半年取得的土地面积共计12.29万平方米。

　　2015年销售额为110亿元的新湖中宝股份有限公司(新湖中宝,600208.SH)当年的短期借款为29.72亿元,项目归类均为抵押、质押和保证借款,没有信用借款一项;2015年销售额为108亿元的信达地产股份有限公司(信达地产,600657.SH)当年的短期借款为86.61亿元,其中质押、抵押、保证借款分别为12.28亿元、4.1亿元和51.15亿元,信用借款为19.08亿元,占比22%。

　　8月18日,中粮地产(集团)股份有限公司(中粮地产,000031.SZ)发公告称,其全资子公司上海兴悦房地产开发有限公司(以下简称“上海兴悦”)与厦门建呈房地产开发有限公司组成联合体,以67.9亿元拿下上海宝山区一宗居住用地。其中,上海兴悦拥有25%的权益。

　　对于国资背景是否为中粮地产提供了信用背书,一位在浦发银行工作的人士称:“目前政策对央企民企是一视同仁的,对于房地产这种三高企业,我们一般不予以信用贷款,我们看好的是一些高科技企业。”一位在国泰君安工作多年的分析师称:“目前房地产政策收紧,融资渠道一定程度上也受限。”不过,也有人认为中粮地产本身的信用评级优良才会被提供信用贷款。长江证券和银河证券对中粮地产的研报评级分别是“买入”和“推荐”,理由为“站在国企改革风口,受中粮集团整合影响,投资收益支撑业绩。”

　　据悉,近期中粮地产正在筹划并购深圳的另一块土地:计划通过全资子公司与合伙企业共同投资成立一家合营公司,拿下深圳长营电器(深圳)有限公司(以下简称“长营电器”)100%的股权,而长营电器工业用地占地面积约9.9万平方米。