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2、酒店经营收入并非净现金流，因此如果将某个酒店未来几年的经营收入做证券化，还需要考虑酒店运营成本的安排，只有酒店的运营支出正常，酒店的经营收入才会正常的产生。可以安排由原始权益人另行承担涉及入池资产部分的酒店运营成本，或是以酒店净收入作为底层资产再配合有效的账户监管机制。 五、物业费证券化 物业费是指提供物业服务的物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）。
1、 住宅物业费 住宅物业，在业委会成立之前，尚未售出的房屋适用开发商和物业公司签署的物业管理合同（“大合同”），已售出的房屋可以适用小业主与物业公司单独签署的物业管理合同（“小合同”）；而在业委会成立之后，业委会（代表小业主）可以与物业公司签署正式的物业合同，前期签署的物业合同（指大合同和小合同，统称为前期物业合同）被终止或被该正式物业合同所承继。 如果基础资产选择的是住宅类前期物业合同，由于前期物业合同往往为无固定期限合同，在业主委员会成立并签署正式物业合同后，前期物业合同即终止，因此将导致专项计划设立时所受让的前期物业合同对应基础资产灭失，除非前期物业合同聘请的物业公司同时被业委会承继。对此，可以将发生前述情形的基础资产界定为不合格基础资产，并要求物业公司（作为原始权益人）承担不合格基础资产赎回义务或者进行置换；如果获得赎回价款，则可以循环购买新的基础资产入池。 2、 非住宅物业费 非住宅物业管理合同，由承租人与物业公司签署的情形比较常见。因此，与业主签署的物业合同相比，该类物业合同的稳定性将受到承租人退租和租赁期限的影响。此外，非住宅的项目物业合同未完成备案的现象较多，虽然不影响物业合同的效力，但如果资产池普遍存在该问题，存在物业公司因此受到行政处罚的风险，建议就此提前与交易所、报价系统进行及时沟通。 六、购房尾款证券化 1、购房尾款的类型 购房尾款一般可分为按揭型购房尾款和非按揭型购房尾款。
按揭型购房尾款，是指开发商对购房人享有的购房尾款债权，购房人指示贷款银行以按揭贷款向开发商支付尾款；从购房流程上看，即上图第⑤序号所列部分。
非按揭型购房尾款为开发商对购房人享有的购房尾款债权，购房人直接以自有资金支付的购房尾款；从购房流程上，即上图第④序号所列部分。 2、购房尾款的特点 （1）购房款销售收入被监管问题 一般开发商因申请银行或信托等融资而将购房销售收入（包括购房尾款收入）做了账户监管安排。不同银行、信托公司签署的账户监管合同各有不同，但一般均要求购房销售收入进行专款专用，优先用于偿还融资款以及房地产开发建设。如果开发商将购房尾款债权进行转让，那么销售收入就作为专项计划资产，进而可能违反账户监管合同的约定。 第二，监管账户的资金流出如果将影响融资款的偿还，或在特定销售收入的归集期，监管账户的资金流出将会受到监管和限制。因此，如果存在上述情形的账户监管约定，我们建议开发商就购房尾款债权的转让能够取得在先融资项下债权人的同意。 第三，如果开发商将购房销售收入做了质押担保，那么在取得金融机构等质权人同意后可以将募集资金用于提前偿还融资款以解除权利负担。 （2）购房尾款债权合同的双务性问题 购房尾款所对应的购房合同在法律性质上属于双务合同。该类双务合同与贷款合同的区别在于，银行在放款完毕后，其主要义务均履行完毕；而购房合同中，开发商作为原始权益人收取购房尾款的先决条件是其在购房合同项下的义务，主要是指交付符合约定质量和面积的房屋等均得到适当履行；在购房款入池时开发商的义务一般均尚未履行完毕。 因此，购房合同呈现出如下特点： (a)如果物业最终未建成，则银行可能因此不同意发放贷款； (b)如开发商最终无法交付房屋，购房人有权拒绝支付尾款，并向开发商主张违约责任； (c)专项计划设立后，因购房面积或质量存在争议等因素，购房人对购房尾款的足额支付存在主张扣减或减免应付款项的权利等将导致购房款不能按预测回收； (d)其他因素导致按揭银行不予以发放或不足额发放按揭贷款或购房者违约未能以自有资金进行支付等情形。 因此，在交易结构上除了循环购买或不合格资产赎回机制外，一般要求原始权益人或相关主体对投资者的本息兑付提供差额支付承诺在一定程度上弥补上述风险。 ▼房地产资产证券化样本——长租公寓▼ 长租公寓按照其空间和管理的统一性情况，分为集中式和分布式。 集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权（通常为整栋，或整栋中的几层），统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。 分布式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。 从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所特征区别。 一、集中式长租公寓模式 1 .整体模式 在房源获取与出租上，集中式长租公寓房源以商业的酒店式公寓或工业改造房为主，也有部分来自原有快捷酒店的改造，房源本身或有了较好的隔间或分段，或比较方便做出隔间。在出租方式上，一般都整间整套出租，由于房间之间相互影响较小，一般最多可允许两人同住。 在服务方面，由于整栋或整层进行管理，通常可以利用公共空间提供公共服务，包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办社区活动等（高端公寓则公共服务更为高端，比如泳池、会客厅、酒廊等）。
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