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　　地产销售非常火爆，但地产商却更多用销售回款拿地，投资杠杆并不高。

　　楼市真的是疯了——

　　北京，300套房源1分钟秒速清盘！

　　上海，离婚买房的人挤爆民政局！

　　广州，多个楼盘深夜狂欢，场场秒杀售罄！

　　深圳，单价15万元的6平米“蚁房”开盘，依然被疯抢！

　　更有上市公司卖掉两套学区房，业绩扭亏为盈，解除暂停上市的风险……

　　还记得去年A股5000点时的疯狂么？

　　楼市究竟还能火多久？谁会是最后接盘的人？至少从数据看来，开发商远没有老百姓那么乐观，有些甚至已经在悄悄撤退。

　　资本市场是彼此联系的，火热的楼市早已引起了各方专业人士的关注。表面看起来甚嚣尘上的楼市，其中早已蕴藏着各种隐忧。小招专门请到了我家资深金牛债券基金经理，为大家分析当前楼市的种种暗藏的危机，而我们又应该怎样投资。

　　以下是基金经理观点

　　房产商非常谨慎

　　房地产销售的火热势头向二、三线城市扩散，各地地王频现推升市场预期，按揭贷款仍处供需两旺的状态，房地产销售短期内确实存在下不来的可能性。

　　但是，利空楼市的因素逐渐积累也值得注意。出台调控政策的城市越来越多，后期可能导致量变到质变的风险积聚。对楼市来说，过高的销售增速和房贷增速是不可持续的，需求透支终有耗尽之时。

　　本轮房地产火爆的原因是什么？

　　很多人拿刚需作为抢购潮的理由，但从人口结构和居民收入数据来看，刚需难有如此持续和强劲的推动力。真正的贡献力量来自于投资性需求大幅回升，抢购潮从起初的以上海、深圳为核心到后期不断向周边城市、低等级城市扩散，这就是可以验证的证据。

　　对投资性需求而言，政策风向、未来预期和资产流动性是比较重要的考量因素。目前房地产销售改善的情况已扩散到弱二线城市，但我们认为：投资性需求很难继续大规模进入三、四线城市，只会在北上深周边城市小规模扩散，毕竟三、四线城市存在流动性极差、长期逻辑不成立等硬伤。

　　对地产投资的判断可以明确：

　　第一，地产销售中二手房占比越来越高，对经济并没有太大意义。

　　第二，地产商预期比较谨慎，远没有老百姓那么疯狂。地产销售情况的改善已经持续一年，传导时间足够长，但购地金额和投资金额占销售金额的比重持续下滑，地产商大都选择用销售回款来降低杠杆，与以往主动增加负债大搞投资有很大区别。

　　未来即使三、四线城市的销售热度都开始大量恢复，开发商大概率会选择解套出局，很难大规模重新加大投资。

　　所以，楼市行情迟早会掉头向下，投资者应尽早做好应对准备。

　　最好的应对——投资债市

　　老百姓怎么应对楼市风险？配置点债券基金吧。

　　在地产投资上有顶、基建明显受到资金制约的情况下，债市就很难出现持续的调整。最近债市在调整，但不会改变市场整体的大方向，波动往往成为介入的良机。

　　即将结束的三季度，债券市场出现了窄幅波动。央行启动14天逆回购，释放出小幅抬升资金成本，以降杠杆的政策意图，造成了市场快速和大幅的调整。但随后央行又通过持续净投放并降低28天逆回购利率的方式，抚平了市场的恐慌情绪。这说明，在当前实体经济不振的情况下，央行不太可能收紧货币供给，债市依然有比较好的货币环境。

　　在现在这个全民疯狂的楼市，买了房的担心房价会跌，没买的担心会一直疯长下去，还在犹豫买不买房的想法已经是多余。不如转身拥抱更有确定性的债市，在泡沫破灭前，让债券基金默默守护您的资产，静享安心收益。

　　从以上分析来看，房产市场不会有太持久的暴涨行情。而一旦房价掉头向下，债市将会成为为数不多的资产避风港。 转载自：招商银行手机银行

更多>>优选稳健型债基

基金代码 基金名称 近三月收益 费率 操作

217022 招商产业债券A 2.33% 0.80% 0.08% 立即购买

270029 广发聚财信用债A 2.14% 0.80% 0.08% 立即购买

000194 银华信用四季红债 2.09% 0.80% 0.60% 立即购买

000647 易方达财富快线货 0.71% 0费率 立即购买

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