3，注意信贷等关键指标的风向变化。

　　第三个阶段从2001年开始，才是所谓的“真跌”，因为它跌破了1995香港楼市开始迅猛上涨时的价位。同时从上图曲线也可以看出，第三阶段的下跌更平缓，下跌前有明显的“支撑”和回升(1999年附近曲线)，当时不少人认为已经到底了。

(责任编辑：DF101)

　　好，那么基于日本、香港楼市泡沫的破灭，能给我们面对目前的中国楼市哪些经验和指导呢？我觉得有这样几点要注意：

　　中国核心城市的房价易涨难跌这点码字哥认同。但现在的问题是，全社会似乎认为房价只会上涨，只要入市就会赚钱。如果此时此刻你还要冲进楼市，请问你有没有评估和考虑楼市下行的风险？

　　1998年11月，香港发生第一起烧炭自杀案开始，到2003年，当年香港有320人选择了烧炭自杀。烧炭自杀数量最多的这一年正好是香港楼市跌至谷底之时。此后，香港楼市逐渐复苏回暖，烧炭自杀人数也开始降低，到2009年，香港烧炭自杀人数下降到120人。

　　5，香港楼市1997年大跌中真正影响大的是那些“在市场最狂热的时候，以最小的首付比例(加杠杆)，买了被高估片区和楼盘的人”，这些人基本上是最高点入市的，最高资产贬值的比例也超过7成。

　　以及政府突然强制收紧信贷：1991 年日本商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

　　5，别指望楼市泡沫破灭让房价下来，那对所有人都是灾难，没有人可以独善其身。有些屌丝会觉的楼市崩盘了好，理由是房价下行他们可以买房了。这完全是做梦。理由一是，房子买涨不买跌，屌丝连涨的时候都没买，跌的时候他就更不会买。

　　于是，参考香港、日本的经验对于我们当下的楼市投资操作需要尤其关注物业的选择和风险的防范：

　　——对香港、日本楼市崩盘的分析——

　　4，一旦下行周期来临，考验你的是你还有多少现金，有多少房没用。一旦楼市泡沫破灭，房子卖不出去，最考验你的就是月供还不还得起，还得起你终究将海阔天空，还不起别指望房子丢给银行就完事，现代社会，信用记录上污点将令你寸步难行。

　　而对于个人而言，利用这轮趋势从房地产投资中获利确实可以操作，但菜鸟慎入。房地产投资需要极强的专业知识和片区研究，菜鸟冒入容易成为高位接盘侠。香港和日本房地产泡沫破灭时高位接盘的不乏相当多的菜鸟投资者。

　　如果你对于买房这件事还是菜鸟，并且计划用最少的首付(加杠杆)去买一套城市里新兴片区的房子。码字哥提醒你，你这种人是最有可能在楼市泡沫中被“负资产”压垮的人群，换句话说，一旦泡沫破灭，你是最有可能去死的人群之一。

　　而在日本，在1991-1996房价下跌幅度最大的几年里，一些心理素质不好的负资产日本人也选择自杀，大多数“负资产”日本人要么咬牙坚持偿还贷款，要么选择成为流浪汉。更不幸的是，与香港已重回97高位不同，日本楼价至今没有从当年的泡沫破灭中恢复。

　　1，从1980年-2015年的35年间，香港楼价出现明显下跌的一共只有9年，如果放长到更长周期，下跌年份的比例更低。除了1997-2003年的6年房地产泡沫破灭期外，1981-83，以及1994年的都只是在前一年的大幅大涨前提下有一点点的回调。其他年份要么是平稳，要么是上涨。并且，在2012年，香港楼价已经回升到1997年高位的水平，目前香港楼价处于历史新高。

　　先说1997香港的崩盘——

　　所谓选择好的物业就是核心城市的核心地段，与之相对应的就是非核心城市、城郊、新兴片区的物业(深圳原特区内，还是特区外，还是临深)。而时间就是，你的房子是2016年以前买的还是现在买的(对于深圳就是在2015年前买的还是现在买的).