经济学家 张军：现在的房价上升在很大程度上是因为前几年我们严厉地调控了房地产市场，严厉的调控一方面抑制了需求，更大程度上是抑制了供给，特别是像沿海发达地区，土地的供给基本上就停了。房地产的投资在过去两年里面都降到了1%、2%，就是增长速度都下降了1%，可是它以往的年份可以有25%、30%的增长。所以你可以看得出，这一轮房价所谓直线的上升，在很大程度上是一种对前几年过分严厉地调控的一个过分的反弹，所以正常情况下它不可能这样子。所以我们也要吸取教训，房地产市场，第一，我们没有可以一劳永逸解决这个市场平稳发展的办法，特别是当处在中国经济发展城市化过程当中，更加难。第二个，这是一个高度地区差别的一个市场，沿海跟内地，跟中西部地区是完全不一样，所以你不可能出台一刀切政策。所以这个政策的制定要由地方政府来做，或者以地方政府为主。第三个，它跟金融有关系，所以政府要高度关注房地产这个市场的波动给金融层面带来的问题，从而影响到整个金融的安全、影响到宏观经济，所以政府不可能袖手旁观，一旦有了市场的过度繁荣，政府一定会进行一定的调控。

一财 李策：以前我们的经济增长在很大程度上是靠粗放型的投资，比如基建和房地产，经济转型需要转变经济增长方式，要产业升级和创新，那么在这种形势下，房地产要扮演怎样的角色，来更好地完成转型?

以下为专访实录：

经济学家 张军：你说美国人的钱去投什么?要么买房子，要么做股票，要么放在养老金里面，对不对?中国还有理财产品，中国大家还买黄金，美国人连黄金也不会去买，所以我不觉得是投资机会上面有巨大的差别。我觉得是大家在这个阶段上都过分地把注意力都转到了资本市场或者是房地产市场，就比较集中，比较集中的话，会导致这两个市场的剧烈波动。所以如果你问现在房地产市场要调控了，我们这些钱哪里去?我相信很多人会把这个钱重新回流到股市，甚至于很多人也会在股市跟房地产两个市场之间徘徊、观望，很多人现在还是坚信中国的一线城市的房价不太可能大跌，可能就是涨幅会慢，因为刚需人群太多，我们土地供应又高度紧张，所以大家可能还是偏好在房地产市场。这个我觉得也没办法加以评论，因为投资机会并不少，比如说你的养老金的问题，你的其它的基金产品，你的理财产品，这些都是机会。

9月以来，房市走势未卜，而资本外流形势日趋严峻，外储数据显示资本外流加剧，人民币汇率承压不小。您认为在房价和汇率双重掣肘下，未来货币宽松是否还有空间?近来，政府打压投机性需求，资金必然需要寻找新的投资标的。对于资金将流向何处，市场存在不同声音，有认为资金将流入未限购的三四线城市，也有认为资金将重新流入股市形成新的一波行情，张军院长在专访中表示：”中国经济在管理宏观经济的政策层面上面临一些挑战和风险，第一，中国的资本在外流;第二，美联储有可能会加息，加息可能会导致资本外流加强，人民币的贬值压力会更大。财政政策还有更加积极的空间。从流动性的角度，很多人会把这个钱重新回流到股市，甚至于很多人也会在股市跟房地产两个市场之间徘徊、观望。”

经济学家 张军：我想中国经济在管理宏观经济的政策层面上面临一些挑战和风险，可能大家关心的，第一，中国的资本在外流;第二，美联储有可能会加息，加息可能会导致资本外流加强，人民币的贬值压力会更大。在目前中国经济的状况之下，第一，我们不希望有快速的资本外流，我们也不希望人民币有快速的贬值，当然人民币贬值的趋势对我们当下的需求比较疲软来讲，也是一个利好，但是我们不希望它贬值的快，甚至于不希望形成一个贬值的巨大的趋势，因为中国的很多国家战略也好，经济发展，未来的政策也好，其实都需要人民币有足够的吸引力。所以从这个意义上讲，宏观政策操作的空间会受到一些牵制。我个人的看法，现在我们毕竟工具箱里面还是不像发达国家那么空，我们还有很多工具，财政上面，我觉得我们可做的事情还比较多，财政的积极的这一面操作的空间还比较大，我觉得我们要抓住这个机遇，在财政更积极层面上能够多落实一些政策。货币政策目前可以稳住，让这个经济的基本总需求不至于滑落的太厉害，必要的时候可以增加一些对货币的供给，同时在利率层面上，我们还有降息的空间。所以我觉得不是那么的被动，在目前全球经济都不好的情况之下，我想我们这个工具箱里还有一些工具，还可以有一些周旋，但是我们也要看中长期的，就是我不仅仅在这个上面做一些事情，我觉得还得考虑眼下稳住了，过关了，但是中长期是不是能够营造一个中国经济增长的比较好的基础。

一财 李策：政府打压投机性需求，资金必然需要寻找新的投资标的。对于资金将流向何处，市场存在不同声音，有认为资金将流入未限购的三四线城市，也有认为资金将重新流入股市形成新的一波行情，您如何看待这个问题?

首席 伍戈：货币政策要从紧的话，从紧的货币政策毫无疑问会和我们现在不太稳固的经济企稳复苏是有一定的矛盾的。另外一方面，如果从紧的话，我们的房地产价格可能会调整更加剧烈，事实上在次贷危机之前，联储不断地加息，后来房地产泡沫破裂，我觉得是值得反思的。另外一方面如果从松的角度而言，我想毫无疑问会进一步助长我们国内已经高起的资产的泡沫，特别是房地产的一些价格。另外，松，我觉得更大的麻烦就在于对汇率的影响，因为我们知道未来半年，或者是几个月，美联储是不断加息的，如果这时候人民银行在不断降息，或者是放松的渠道，那么中美之间的利差在加大，进一步地引发本已经比较严重的资本外流，汇率方面将会承受更加严重的贬值的压力。所以从这两个视角而言，紧也不行，松也不行，所以我想唯一能够排除的，这时候还是保持按兵不动，可能相对是比较稳健的。所以我预计在未来的，至少在第四季度，应该不会有货币政策的一些大的操作，包括降息降准，我觉得都是比较困难的。

而首席经济学家伍戈认为，四季度货币政策会按兵不动，预计不会出现降准降息。

经济学家 张军：房地产作为一个资产部门，它所面临的需求方的压力，这是个全球的问题，你到世界任何一个国家，它经济当中可能对政府来讲最头疼的问题，往往不是资本市场，而是房地产市场。这个问题就说明房地产市场比较特殊，它是一个特殊的资产，因为它跟区位有关系，我们经常讲房地产大家买到后来都是去买它的位置。对中国经济来讲，我觉得是一个非常好的案例，第一，你不要指望我们有一个一刀切的政策可以把房地产一劳永逸的，它所面临的问题，资产泡沫的问题，房价过高的问题就可以解决，你解决不了，全球都没有找到这个办法，所以它是不断地波动的。就是说你放松了它就膨胀，产生巨大的泡沫。

一财 李策：有研究报告表示，从宏观风险因素上看，明年还债市牛市的尾部，市场认为人民币还在贬值的趋势上面，考虑到美联储加息，您认为四季度人民币汇率会怎么走?