限购前，济南楼市呈现供需两旺的状态，究其原因，除了宽松楼市政策的推动外，还包括城市规划的带动、大项目的引进，以及轨道交通的建设等助力因素。根据建设部门发布的数据，今年以来截止到9月初，济南已经网签了14万套新房，其中包括8万多套住宅，比去年一年网签量都多。楼市火热的表象下，除了正常的刚需，似乎还隐藏着大量投资性需求，甚至一些不实的传闻也甚嚣尘上，诸如“外地人坐着飞机来济炒房”“来济买房的三成是外地人”等说法一时刷爆了朋友圈。

　　然而，事实证明，这种说法言过其实。据笔者了解，那些外地来济购房的大多为山东籍人士，其购房目的更多的是为了方便孩子来济南落户上学。此外，以西客站片区某楼盘为例，在网签系统中，省内的购房者占有一定比例。不少是德州、莱芜、聊城、临沂等周边城市的，大学毕业后留在济南工作，他们也是刚需一族。除去郊区县和省内其他城市的购房者，山东省以外的也就占5%。即便是有外省的购房者，投资比例也非常小，大多数是在济南上班或经商的。

　　基于此，济南楼市利好政策大多偏爱刚需。7月27日出台的《济南市住房公积金提取管理实施细则》规定，从8月份起，济南市住房公积金可按月委托提取，进一步减轻公贷还款压力。业内普遍认为，这一新政将缓解购房者的还款压力，从而释放刚需购房族的购买力，并进一步刺激置业者购房热情。而对于近期密集出台的楼市调控政策，业内人士指出，其主要目的就是强调保护和支持刚性需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求，遏制房价过快上涨，从而稳定房地产市场。

　　 刚需仍是主流需求颇受楼市利好政策偏爱

　　限购后，调控成效初显，市场成交量下滑趋势明显，楼市逐渐回归平稳发展。据相关数据显示，政策出台当周，商品房成交仅2758套，与前一周相比减少近8成。此外，10月上半月，共计网签4599套，仅相当于9月交易量的1/4。调控政策一出，楼市降温明显，仿佛喻示着大量投资性需求被抑制，然而事实却并非如此。业内人士分析称，刚需一直以来都是市场的主力，近期楼市调控政策密集出台，增强了刚需群体房价下跌的预期，导致其观望情绪加重，相信未来楼市趋于平稳后，成交量会反弹，最终实现平稳发展。

　　 济南市场验证强劲潜力刚需仍旺盛

　　作为经济大省山东省的省会城市，济南拥有优质的社会公共资源和良好的就业机会，每年吸引着大批外来人口的注入。大量新就业大学生和外来务工人员的进入，无疑大大增加了市场潜在刚需，成为支撑济南楼市稳健发展的重要因素。

　　中原地产首席市场分析师张大伟曾经说过，政策刺激虽然可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。他认为，人口净流入是分析城市吸引力和未来房价走向的一个最重要的指标。

　　对于济南而言，在相当长的一段时间内，支撑房地产市场平稳发展的仍然是刚需。一则济南作为省会城市，城市建设不断提速，产业不断完善，吸引着大批外来务工人员，从而产生大量潜在的刚性需求；二则从近期政府出台的楼市政策来看，利好大多向刚需倾斜，重点打击投资性需求，不言而喻，这对于规范房地产市场实现良性发展有着积极作用。