楼市调控新政下的房企大佬们

　　[摘要] 短短9天时间，全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

　　时代周报记者 胡天祥 发自广州

　　2016年10月8日，万科集团董事会主席王石低调现身辽宁省沈阳市。他这一次来沈的目的，是为了视察万科紫台项目。

　　在刚刚过去的国庆黄金周，“去库存困难户”沈阳的成交猛增，其中异地购房成为主力。正当沈阳意图加速去库存之际，同一个时空里，中国的19座城市却相继出台限购限贷政策。

　　你方涨罢我登场。在内地房地产市场正迈入非理性增长阶段时，部分地方政府不得不接连制定限购限贷政策并着手不动产登记，以抑制楼市因投资投机需求过大形成的疯狂增长局面。

　　一切始于9月30日。北京率先出台新的楼市调控新政，紧随其后，天津、武汉、成都、合肥、郑州、苏州、深圳、南京、厦门、广州等城市均密集表态，先后出台限购限贷等调控措施。再到10月8日上海和南昌加入调控阵营，短短9天时间，全国已有22个城市先后发布新一轮楼市调控意见。

　　“限购限贷”组合拳下，楼价与地价何去何从？房企又将以何种姿态应对楼市调整？在地产圈内浸淫多年的商业大佬们应该早有准备。

　　就在10月6日晚间，2018俄罗斯世界杯预选赛亚洲区12强赛小组赛，中国对阵叙利亚在西安上演。恒大集团董事局主席许家印意外出现在球场的主席台上。在那场比赛中，中国最终以0-1不敌叙利亚。

　　多元化VS专业化

　　9月28日，美国媒体CNN发布对了万达集团董事长王健林的采访。

　　这位靠房地产起家的中国首富在镜头面前毫不隐晦地指出，中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫，“像上海这样的超大城市房价持续上涨，而数千个小城市的房价却在下跌，空置率很高。面对现在的问题，我想不出什么办法。”

　　王健林更表示，政府已经出台了各种措施，包括限购限贷，但效果不明显。

　　就在王健林发表这番言论的8天前，9月20日下午16时，登陆港交所637天的万达商业(03699.HK)正式退市。退市前的最后一份业绩报告显示，2016年上半年，万达商业合约销售总金额为506.23亿元，较2015年同期下降17.33%；合约销售面积539万平方米，较2015年同期下降17.58%。

　　这恰恰与王健林年初的悲观预计相符。

　　按照他的预计，2016年万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%。主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%。

　　企业业绩下滑明显是王健林担忧的起因吗？答案不得而知。但显而易见的是，大连万达集团正在逐渐缩减房地产业务，始进军娱乐、体育和旅游行业。

　　“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。”王健林强调。

　　在多个公开场合，王健林表示要万达把计划2017年后开业的重资产项目全部转让，“2018年万达将不再有地产销售收入”。

　　与此同时，万达开始将主要精力放在娱乐、体育和旅游行业上，今年一月，万达收购了传奇娱乐；不到两个月之后，万达又收购了卡麦克影业，成为全球最大的院线。9月21日，哈尔滨市政府与万达集团在哈尔滨友谊宫签署《文化旅游战略合作协议》。10月9日，万达文化集团旗下的北京万达旅业投资有限公司将整体并入同程旅游旗下的同程国际旅行社有限公司，合并后的新公司将成为中国最大旅行社。

　　并购和买地

　　930限购风暴前，融创中国（01918.HK）还在乐此不疲地进行着并购和买地。

　　除从年初至今共计支出600亿元土地购置费用外，9月21日，融创以总代价40 亿元认购A 股上市公司金科股份（000656 CH）非公开发行股份，仅在三天之前，9 月18 日，融创宣布以总代价约137.88亿元收购联想控股（03396.HK）旗下41家公司所持有的42个房地产开发项目。

　　融创与联想间的交易，据称出售决策直接来自于柳传志，融科智地层面事前并无知悉。今年上半年，联想控股房地产净利润为3.65亿元，比去年同期下滑75%。事实上，这种趋势自去年下半年开始已有体现。地产业务的“不争气”迫使柳传志忍痛割爱。

　　就在9月30日晚间，联想控股（03396.HK）发布公告称，该公司全资附属联想（北京）有限公司与北京市海淀区国有资本经营管理中心订立股份转让协议，拟以17.8亿元出售联创瑞业（北京）资产管理全部股权，其主要资产为北京联想研究院大厦。

　　这是联想控股在不到两周的时间内，第二次出售旗下地产项目。

　　而对于在并购道路上一路狂飙的融创来说，接盘联想控股旗下的地产业务，只是其布局国内市场的一部分。

　　“我们确实做了很多并购，我们从2008年起每年都有大量并购，很多项目都是通过并购拿来的。包括我们进入很多二线城市，也是通过并购进的。”融创中国联席公司秘书高曦曾在公开场合对时代周报记者如是说。

　　据统计，2016年至今，融创已经进行了10笔收购，合计金额为291.8亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，央企与品牌房企并购整合将加剧中小房企的退房行为。“从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，竞争异常激烈。”

　　根据克而瑞预计，今年全年房企的销售业绩明显提升，千亿房企可能达到11家，去年这个数字为七家。其中，恒大和万科两家今年将冲击年销量4000亿元水平，碧桂园（2007.HK）有望冲击3000亿元大关，而去年国内排名前三的房企仅实现2000多亿元的水平。

　　在前8月完成781.3亿元份额后，融创中国董事会主席孙宏斌也将2016年的销售目标从800亿元上调至1100亿元。

　　土地的隐忧

　　融创孙宏斌曾明确表示，将暂停在一级市场上拍地。“过去北京、上海什么地都能拿，现在觉得要避免掉进高价地的

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