由分期抵押贷款打开的潘多拉魔盒

　　之后，美国的房地产开发商发现了商机，相比于汽车、留声机、录音机、洗碗机这样的东西，房地产明显比他们更适合分期付款，于是基于房地产的分期付款就此产生了，但是由于房地产的价值很高，即使是富有的房地产开发商也难以做到每一套房子的垫付，因此他们引入了银行，由购房者将房子抵押给银行，从银行贷到贷款用来支付房地产的高价，在这个循环里面，储蓄不够的购房者得到了房子，银行放出了贷款，而开发商则因此获得了现金的收入，多么完美的一套设计啊！

　　说到房子，相信只要是买过房子的朋友都知道，作为全世界价格最高的投资品之一，对于大部分人而言，全款买房都不是一件容易的事情，那没有那么多钱怎么办呢？相信很多朋友都会和我说，贷款呗！

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　　那么，就让我们来回顾一下当年的美国危机吧。

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　　在2007年的时候，大多数美国的购房者他们的首付比例都是20%左右，更低的还有10%甚至5%的情况，这个时候大部分的美国购房者都没有意识到他们除了欠银行高额房贷之外，他们还是在一个高杠杆的情况下欠着银行的钱，20%的首付就意味着5倍的高杠杆，10%的首付这个杠杆比例就会上升到10倍，而5%的首付则意味着20倍的超高杠杆。我们前面说过了，对于大部分的美国人而言大家都是没有储蓄的，在高杠杆、高房屋风险以及缺乏金融资产的统一影响下，一旦出现问题意味着对于家庭来说是毁灭性的打击。所以在2006-2009年期间，全美房价下跌超过30%，并且一直保持在低位，从2007年到2010年，只要贷款买房的美国家庭其资产从平均的三万美元下跌到的了几乎为零。在这一轮房地产价格下跌过程中，美国家庭从1992年到2007年积累的几乎所有财富都被完全吞噬掉了。

　　我们就从贷款来说起，早在一百多年前，世界金融还没有今天这么发达，当时大多数人买东西的主要工具就是现金，这个时候大批的工厂面临着这样的难题，这就是生产出的大额消费品，比如说缝纫机、洗衣机、汽车这样的东西都卖不出，因为大部分想买的人买不起，有钱的人又不会买那么多，一个人如果想买这些东西往往要攒钱很多年。于是，为了刺激消费，美国I.M.Singer公司开创性的想出了分期付款方案来让现在没有钱的消费者可以买得起需要的东西，此举一经推出就获得了大量女性消费者的追捧，分期付款由此走入了美国人的视野。

　　从这段触目惊心的历史中，我们可以看到，当一个国家的国民财富过度依赖于房地产，而其购买房产又是来源于抵押贷款的时候，那么这种房地产债务将会形成一个疯狂的财富掠夺杠杆，当房地产价格下跌，将会让穷人一无所有，甚至背负起巨大的债务。

　　当时的美国家庭资产主要由两个方面组成：金融资产和房屋资产。金融资产包括股票、债券、支票和储蓄，但是由于美国人缺乏储蓄意识，所以拥有金融资产的人并不太多，截至2006年底，房屋资产是90%美国家庭资产的主要组成部分，而房地产相关的债务则占据了美国居民所有债务的80%以上。

（责任编辑：邓益伟 HN006）

　　自上个世纪90年代以来，在克林顿总统的执政期间，连续120多个月美国经济保持了持续的高速增长，就业人数不断增加，失业率稳步下降，到了1998年的时候美国失业率降到4.3%的30年来历史最低水平，出口贸易增长强劲，甚至超过了日本和大多数西欧发达国家。尽管在21世纪初出现了所谓的互联网泡沫危机，但是这个危机在很短时间内就被抚平，对于大多数美国人的影响都不大。