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清库存和降价是两码事，清库存是为了尽快处理，能够把主要精力集中到新开发项目中去，并不是为了降价。当然到最后几套，房型的朝向不好、楼层不好，可能这个价格会和一些位置好的价格会有点区别，但这和降价没关系。 其中上海城开期内录得营业额31.67亿港元，较去年同期上升6.8%；同比去年同期股东应占溢利的4.82亿港元，本期间录得股东应占亏损1.48亿港元；上实发展营收5.79亿元，同比下跌73.5%。 房产公司下一步用什么融资手段去做？我们现在也在探索。过去往往是银行贷款，下一步可能会有一些基金、发债或其它融资手段来发展房地产，上实控股今年已经搞了一个基金。 目前上实控股还在酝酿跨境人民币双向资金池业务，也在进一步研究这方面的政策，一些设想在考虑当中。母公司已经在上海自贸区建立了一个双向资金池，并且做了一些尝试，也就是说，从母公司层面来说，这个双向资金池的运作已经开始启动了。 倪建达： 今年上半年，上实城开的房价不但没有下降，而且还有稳步的提价。今年5月31号我们开盘一个项目，从原先最高成交的价格4万多元/平方米，一下子提到了5.6万元/平方米，当天就成交了8亿多元，到现在已经完成了11亿多元的销售，这样看，一线城市房价格是比较坚挺的。 然而，加快去化便意味着必须降价？对此，王伟表示，清库存和降价是两码事；“清库存是为了尽快处理，能够把主要精力集中到新开发项目中去，并不是为了降价”。 现场提问：上海限购并没有放开，怎样看下半年的发展？ 王伟： 这次的类金融里面主要包含招标公司、拍卖公司、融资租赁公司、小额贷款公司、再担保公司和典当、创投公司，还有实业公司和房地产公司，这个是一个资产包整体收购的。 8月28日，在上实发展控股有限公司于香港召开的2014年中期业绩会上，该公司董事长王伟表示，上实集团整合房地产资产的目标一直没变，但是公司一直在看条件。
“上实发展上市时有一个承诺，就是上市后36个月要实现整合目标，现在集团已经把这个承诺延长了三年。” 现场提问：请问上实系房地产板块现在整合到哪一步了？进展如何？两个房地产公司上实发展和上实城开的定位是怎样的？未来如何错开竞争？ 据介绍，上实集团此次收购的6家类金融公司的资产包中，包含招标公司、拍卖公司、融资租赁公司、小额贷款公司、再担保公司和典当、创投公司，以及实业公司和房地产公司。 “最近母公司上实集团要收购6家类金融企业，里面又有房地产内容，”王伟表示，下一步对整个房地产板块的整合需要综合考虑。 关于房价的问题我做一点补充。总体上来讲，上实城开的房地产项目没有特别巨大要降价的压力，当然随着限购放开，也会有一些城市的房价出现一些下调，但总体上下调幅度也不大，上实城开的项目下行空间不大。 一方面好的房子还是有市场的，但也不能否认很多公司持币待购，在看房价的发展。此外，现在我们也感受到三四线城市的寒气逼人，这些城市的销售确实有一些问题，主要是存量大。 现场提问：上半年房地产板块的毛利是多少？有没有受到房地产下行和降价的影响？ 卖方和买方各自都有考虑，好东西可能公司要吸收，需要清空的东西就要加快去化。往往买房人听说要松绑限购了，同时又觉得可能要降价，所以大家都在观望。 “管理层认为应该更多关注以上海为核心的一线城市的投资发展，”上实控股的行政副总裁，同时担任上实城开总裁的倪建达表示，也处置一些未来市场挑战比较严峻的城市。 收购的这6家公司中的一些房产资产。今后金融对上实系产业会有很多帮助，小额贷款、再担保等业务可能没有直接帮助，但会对公司的客户可能会有帮助，那我就可以发挥公司功能和产业的结合。 今年上半年，上实还有部分是保障房项目，保障房盈利率肯定比较低，毛利率也比较低，但是正因为政府觉得上实做了很多对社会有意义的事情，所以也会给公司商业项目上一些支持，所以上实才会拿到业绩报表上的，花了7亿多元，拿了一个10多万平方米的项目，其实不止7亿多元，上实还补了4亿多元地价，在这个过程中政府也给了很大支持。这一块以后带来的盈利应该也是非常可观的。 总的来说，三四线城市还是要进一步收缩，一二线城市好的地块还是要发展。上实也正在研究房地产板块下一步的发展，可能会调整一些结构。今后上实开发房产会考虑综合性，可能注意文化产业、养老、金融及商务商业等房地产板块。 上实集团收购类金融公司的目的是根据企业发展战略，今后从融产结合角度来考虑的。另外，人家都说上实是沪港通的受惠者，但是现在细则还没出来，我们现在还没有感受到这个沪港通最后到底是利大利小。大家都在热议，上实也会关注沪港通的进展。 除了近期态度以外，上实也会处置一些公司认为未来市场挑战比较严峻的城市，如上实城开出让了重庆缇香小镇项目。此外，公司正在进行天津的一些大型旧城改造项目的出让，还有一些会在今年继续盘整。同时在这个调整过程中，上实也会调整住宅和持有型物业的比例，促进上实未来长期稳定的发展。 徐波： 上实控股的执行副总裁，并担任上实发展董事长陆申指出，包括上实发展在内的上实集团的房地产还是非常稳健的，目前还是维持在一个非常健康的毛利水平上。 根据上实控股8月28日公布的中期业绩显示，截至2014年6月30日，公司房地产业务录得利润约10.73亿港元，同比上升64.4%，占集团业务净利润50.7%。 陆申： 对于一些供求失衡的城市，上实城开的房地产板块涉及到这样的城市也不多，即使有，可能也没有太多尾盘。当然有个案，比如一个盘子几千套房子，最后有几十套房子是卖剩下的、位置不好的、楼层不好的可能会有一些处理，但对公司的经营压力没有太大影响。 延长三年期限的原因便在于，香港和内地两个市场对房地产板块的PE是不一样的，而且境内外对房产的有些法律也有差异，所以考虑到股东利益，房地产方面一直没有马上进行合并，这还要看条件。再加上最近母公司上实集团要收购6家类金融企业，里面又有房地产内容，所以下一步对这个整合会综合考虑。 倪建达： 此外，针对具体的产品类型，上实也将进行调整。倪建达便表示，上实城开非常看好一线城市长期持有经营性物业的未来增长空间；“今后随着投资力度加大，公司持有型物业的比例会不断调整，可能未来商业和住宅比例会调整到一半一半。” 上实城开非常看好一线城市长期持有的经营性物业的未来增长空间。所以今后持有型物业的比例会随着投资力度加大，不断调整占比。比如，现有项目差不多在35%到40%之间是持有型物业，可能未来会调整到一半一半。这个还要根据市场情况来看，要看市场的机会。 王伟： 王伟： 现场提问：下半年的房地产销售的目标是多少？将有哪些推盘计划？ 现场提问：母公司收购了一些类金融的企业，这些企业是什么类型的？是基金类型吗？以后购买项目会通过这家公司再去购买，进行融资活动呢？ 上实城开差不多80%多都是住宅，这两年主要投资的项目是持有型物业，当然今后持有型物业的竞争也会比较激烈，所以公司会更多地关注一线城市特别好的商业位置，不会到处投持有型物业。 现场提问：那个资金池的规模会有多大？ “从上实现在的销售来看，上半年去化速度放慢了一点。”王伟进一步解释道，去化放慢的原因是，一方面是上实系内部房产板块要做调整；另一方面今年上半年房地产市场双降，“尽管最近一直在说松绑限购，但实际看起来，这些大动作对市场影响也不是很大”。 以下是上实发展控股有限公司2014年中期业绩会现场问答整理实录： 去化与整合 现场提问：持有型物业的和住宅的比例大概是怎样的？ 王伟： 现场提问：那什么时候把它注入给上实控股？ “从母公司来讲，收购这些资产进来肯定是有想法的，但是下一步到底怎么做，上实还在研究当中，”王伟表示，目标是在年内要完成这个收购，但相关收购事宜还在交割过程中，“上实集团在收购之后肯定会考虑将资产包注入的到上市平台中，但不一定是全部注入”。 尽管上半年走慢，但上实控股仍期待下半年楼市。据王伟介绍，今年上实房地产销售目标是80亿港元，上半年已实现销售38.8亿港元，“公司还是有信心完成全年目标的”。 现场提问：关于房地产金融这一块有一些新进展，包括好房宝之类的互联网金融产品，怎么看这些产品？会不会尝试做这些金融产品？公司提到要盘活公司已有资产，房地产这一块资产怎么来盘活？ 王伟： 王伟： 另外，上海南方商城这个项目现在进展也非常顺利，市场合作方也非常看好，最近上实城开还在努力地推进一些经营活动空间的交易。此外，今年上实城开还会在上海黄浦江边上开发滨江项目，这是一个规模非常大的持有型项目，规模大概在50万平方米，总投资在100多亿元。这些项目对未来上实城开房地产的发展，对公司盈利构成调整更为合理都有一些很积极的意义。 |