一线城市和少部分二线城市，不仅没有去库存压力，相反还面临着供应不足、价格快速上涨的压力，增加供应、抑制价格、打击投机、防范泡沫破灭可能导致的金融风险、完善住房保障，是这类城市面临的任务。

　　防范风险一是商业银行要严格自律，根据每笔贷款的风险水平，科学合理地确定每笔贷款的最低首付款比例等贷款条件。二是政府金融监管部门要加强对住房金融活动的监管，提高监管的及时性、有效性和专业化水平。

　　负债水平或杠杆率水平偏高

　　严格监管，但也要防范以金融风险

　　中国新闻周刊：在你看来，在房地产市场去库存和去杠杆如何兼得？

　　中国当前购买首套和二套住房最低首付款比例分别为20%和30%。现实中，居民家庭购房的实际首付款比例总体上会超过20%，因为中国老百姓不愿意负债的习惯仍然没有太大改变。

　　——专访清华大学房地产研究所所长刘洪玉

　　2014年9月29日，中国人民银行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，被认为是本轮减压式调控（2009-2013年被认为是逐渐增压式调控）、逐步放松房地产市场管制的开始。

　　中国新闻周刊：你认为目前中国房地产杠杆高不高？是否会引发金融风险？

　　对于目前房地产杠杆问题，清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《中国新闻周刊》采访时认为，与发达国家和地区相比，我国住房消费端的居民家庭杠杆率水平偏低，住房供给端的房地产开发企业负债水平或杠杆率水平偏高。虽然个人住房存在加杠杆的空间，但必须在科学系统的制度设计基础上，在政府严格的监管下有序进行，把过度杠杆化的苗头消灭在萌芽状态。在供给端则要积极发展房地产资本市场、鼓励REITs等房地产金融创新，以减少房地产企业对债务资金的过度依赖，降低其杠杆率水平。

　　专家认为，从总体上来看， 老百姓 购房过程中的杠杆偏低，在继续严格执行相关信贷政策的情况下，发生金融风险的概率很低。但中国房地产企业的负债水平或杠杆率水平偏高，而房地产企业是房地产市场风险向金融体系传递的最主要渠道，房地产企业能否正常运行，会影响购买预售房家庭的抵押贷款还款行为，影响政府土地储备和土地开发贷款是否能够及时归还。所以，应加快房地产资本市场发展和房地产金融创新步代，减少企业对杠杆的过度依赖

　　中国新闻周刊：在当前以加杠杆方式降低房地产库存的趋势下，会出现哪些问题和风险？如何防范杠杆所带来的风险？

　　中国新闻周刊：2016年春节后，一线城市房价暴涨，原因是什么？

　　近期金融监管部门对“首付贷”的严格监管，就从一个侧面反映了政府对这个风险点的高度重视。当然，也要防止另外一个倾向，这就是以防范金融风险为由阻碍房地产金融创新。例如住房抵押贷款证券化、公积金贷款证券化，实际上是通过住房抵押债权的证券化，拓展了住房贷款资金的来源、增加了供给，降低了对银行储蓄存款的依赖，不仅不增加风险，反而还能提高住房金融体系的抗风险能力。总之，加杠杆不一定是坏的，降杠杆也不一定是好的，要实事求是，规范操作，严格监管，稳步发展。

　　值得提醒的是，从促进住房消费、防范金融风险的目标出发，对当前房价上涨过快的深圳、苏州等城市，应该适当提高最低首付款比例要求。对房价稳定甚至房价下降的城市，最低首付款比例还有进一步向下调整的空间，尤其是对首次购房家庭而言。

　　刘洪玉：如果地方政府用加杠杆的办法去库存，很可能是按下葫芦浮起瓢，不但不能化解库存问题，还可能引发新的更大的金融风险问题。如前所述，地方政府去库存，要通过扎扎实实的工作，比如通过货币化拆迁、货币化棚改、货币化住房保障等来缓解短期库存压力，通过提高教育医疗等基本服务质量、创造工作机会等来从中长期根本解决库存问题。