和讯信托消息 7月19日，由诺亚财富主办的“2014年诺亚财富创新财富管理论坛”在青岛举行。和讯网作为战略合作媒体对会议进行了全程图文直播。铁狮门房地产公司中国区首席投资官陈志超在论坛中表示，中国投资者投资海外。商务地产这一块我们看到了来自中国大量的资金涌到国外去，在办公地产方面我们还是没有看到巨量的增长，这一块我感觉由于美国的租金，现在它的租出率还是有一定的空住率，14%的水平，租金还往上涨，所以其实商务地产的价格本身，现在上涨的空间基本上还没有出现大的上涨，但同时我们看到一个现实，就是说整个美国目前的供应量非常的少，不像中国，我们看到处都是，可能你去美国的时候有一个现象，就是发现美国各大城市各种的建筑量还是有限的。我们看到全球资本市场的需求，我们领先了当地这样一些开发商，我们先走一步。

　　同时，他还表示，在未来的几年时间内，我们可以看到美国还是随着它经济的增长，有一个租金的上涨，上涨之后随着对整个资产的估值都会有一个新的过程，所以在美国，尤其是商用地产方面还是有新的估值。

　　以下为嘉宾发言全文：

　　庄尚源：今天一整个下午，我们听到不管是我们金融办的主任还是我们的汪总跟龚博士精彩的分享，其实我们都看到全球化配置是越来越重要了。我们看到美国的高精人士30%的资产是配置在国外的，欧洲有一半的资产是投资在欧洲之外的。那在座的嘉宾是如何看待海外配置的。青岛在发展财富管理中心下面，我们也希望陪着我们的客户把海外的配置做好。我们今天也有非常多全球非常知名的资产管理公司，我想请各位简单的介绍自己还有您的机构。

　　陈志超：大家好，我是来自美国铁狮门公司，我相信这里有很多我们的老朋友了，以前我们在不同的项目和资金上面做过一些投资。铁狮门公司是一家百年企业，起源于1897年，目前为止已经有一百多年的历史，我们是一个房地产的开发商基金管理的租赁服务提供商和物业管理的公司。目前在美国最著名的可能就是美国的克莱斯勒大厦，物业拥有者就是铁狮门公司。目前资产基本上都是在投资房地产。

　　庄尚源：讲到全球化配置离不开对欧美两大经济主体的投资，龚博士分享他个人的观点是对美国经济乐观，不过他更看好欧洲。对于欧美两个地方的投资，我们很多会关注房地产，因为中国人对房地产有个特殊的喜欢和情结。问一下陈总如何看待这两大市场，很多人会说美国的房地产价格已经反弹了很多，是否已经太迟了。以什么样的方式去投资是会比较好的平衡回报和收益？

　　陈志超：刚刚龚博士也提到关于中国房地产风险的问题。今年我们，应该讲去年以来就看到了非常大的趋势，中国投资者投资海外。商务地产这一块我们也看到了来自中国大量的资金涌到国外去，可能以代表的就是2013年2月份，我们讲2013年是不是一个很好的时间，已经过了一年了，2014年是不是风险变得更大？我不这么认为。在办公地产方面我们还是没有看到巨量的增长，这一块我感觉由于美国的租金，现在它的租出率还是有一定的空住率，14%的水平，租金还往上涨，所以其实商务地产的价格本身，现在上涨的空间基本上还没有出现大的上涨，但同时我们看到一个现实，就是说整个美国目前的供应量非常的少，不像中国，我们看到处都是，可能你去美国的时候有一个现象，就是发现美国各大城市各种的建筑量还是有限的。我们看到全球资本市场的需求，我们领先了当地这样一些开发商，我们先走一步。

　　我们可以说在未来的几年时间中间，我们可以看到美国还是随着它经济的增长，有一个租金的上涨，上涨之后随着对整个资产的估值都会有一个新的过程，所以在美国，尤其是商用地产方面还是有新的估值。

　　第二点就是欧洲，可能去年像中国市场已经开始推荐欧洲的项目，有一个项目在法国的巴黎，它是由十几个项目组成的，价格非常的便宜。可能那个时候很多的投资者都跟我说，我不认同你对欧洲的看法，今年可能大家已经形成了一个相对统一的认识，要投资欧洲。我们觉得在欧洲，伦敦其实资产价格已经不便宜了，住宅和办公楼也都达到了历史的高规格，但是法国和德国这样一些还是非常值得投资的。所以这也是今年我们会考虑跟诺亚共同推出的产品，就是来投资欧洲市场，包括欧洲的开发类住宅，或者是并购这样一些办公楼或者是商业的建筑，类似这样一些。

　　刚才庄总也谈到目前的问题，什么样的方式是最好的投资。我相信在座每一位都多多少少经历了已经投资美国，买住宅或者买公寓，或者买了很多的资产，也有新的通过二级市场的一些产品。我们觉得就举一个例子，我一个同事在十年以前，在纽约买了一个住宅，去年刚刚退掉，一共赚的钱是40%，在十年之一共赚了40%，减掉税。我相信这个回报还是非常有限的，原因是什么呢？就是税特别的高，一个是美国的联邦税，大约30%，第二个就是美国的州税，每个州也是不一样的。所以如果你从资产的角度，这个税是非常大的，可能正是这个原因，导致你很难赚到钱。

　　但是通过基金的方式，目前一般情况下在基金层面上都会做多多少少的一些税务的安排。举个例子，中国目前的投资都会通过不动产信托的方式来规避掉美国联邦税，尤其在运营阶段的租金收入就不需要交联邦税，但是可能州税还是要交。这些可能有很多实际都需要探讨，今天在这里先谈这些，如果各位还有问题我们还可以进一步探讨。

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