2014年伊始，随着中国房地产市场再次进入调整阶段的迹象越发明显，“房价是否会下跌”，“跌多少”，“跌多久”等相关问题已成为全民参与讨论的热点话题。

    经济周期可能会在“萧条”-“复苏”之间摇摆，经济在“稳增长”中有限度“复苏”，但由于结构矛盾的存在，难以实现经济的再次“扩张”，而是再次进入“衰退”与“萧条”，从大类资产角度看，大宗商品仍难有趋势性向上机会，债券-股票轮动；从大类行业上，医药、消费、电信、信息、可选等可能有较好的相对收益和绝对收益。

    如果我们考虑当前的背景，后工业化、第三产业崛起是最大的时代背景，与之相关的行业有可能得益于这一时代“温床”，而我们提出的服务业“五朵金花”：移动互联、城市服务、医疗健康、教育娱乐、财富管理或将应运而生。

    本刊特约作者 吴启权 周金涛 李树培／文

    但2011-2014年，结构性繁荣发生了一系列的变化：

    衰退的两种典型模式：美国VS日本

    在这15年的时间里，中国的情况是浓缩了的1960-1990年间的日本：快速工业化与高速增长阶段（日本1960-1970年、中国2000-2007年）、人口红利（日本1951-1970年及1981-1990年、中国2000-2010年）、本币升值（日本1966-1990年、中国2005-2013年）、改善型需求增加（日本1980-1990年、中国1999-2012年）、刚性需求（日本1984-1992年、中国2006-2014年）。

    2014年初以来，房价下跌或许已经不再是以往的“短周期”调整了，按照我们的分析，未来4-6年，中国房地产可能面临周期性衰退和结构性衰退的综合影响，但会不会产生类似日本1991年开始的长期衰退？

    从上述综合分析看，中国房地产与当年日本房地产泡沫时期是何其相似。

    对中国来说，也经历过短周期调整，以北京（楼盘）为例，2000年（互联网泡沫破灭）、2003年（SARS）、2011等三个年份；全国均价而言，也只有在2008年下跌过。

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    2010-2011年，劳动人口占比出现拐点，人口红利逐渐消减，日本人口红利在1995年之后才显著消减；

    曾经和未来的大牛股

    在中国地产周期大拐点出现之际，对A股而言，虽然广义地产产业链占据绝对权重的上证综指将延续熊市格局。但在地产周期回落相对缓和，且政策刺激力度不断加强的情况下，与地产产业链关联性不大，且符合中国经济转型升级逻辑，受政府宏观政策鼓励、扶植的“新经济”结构行情值得挖掘。

    2014年，刚性需求见顶，日本是1992年见顶。

    这一回，情况与之前的几次调整已经有所不同，在经历几次调整之后，房地产“大周期”也已经逐渐由顶峰回落，而供需结构矛盾也逐渐发生反转，中国房地产“衰退”或已悄然而至。

    但无论是短周期调整（房价的短暂调整）还是长周期衰退（房地产周期最后的4-5年衰退），都是一个周期问题，只要是周期问题，用周期的手段是可以对冲房地产衰退所带来的冲击、或即便不使用对冲手段，房地产周期随着经济周期的复苏以及价格的自我调整，例如通过刺激需求、降低利率、货币宽松等手段，房地产仍将迎来新一轮周期。

    在房地产价格见顶之前，日本经历了1979-1991年，大约13年的上涨期、中国则经历了1999-2013年，大约15年的上涨期，从周期运行角度看，典型的房地产周期上涨阶段基本告一段落，即便没有结构性的衰退，也有可能进入为期4-5年的正常房地产周期衰退期。然而，无论是1991年后的日本，还是2014年及之后的中国，都面临诸多结构性问题，这些结构性变量的衰退，更有可能为房地产带来结构性衰退的可能。

    衰退真的来了吗？

聚焦最受关注的财经话题，你、我、他，一起探讨新闻背后的深意。

    此外，结合美、日房地产周期与工业化、城镇化关系的国际经验比较，我们认为，中国房地产的周期大拐点已经出现，而持续时间，按照美日历史经验，大约5-7年的时间。

    而在经济繁荣期（2006-2007年）涨幅前30的股票中：有色（焦作万方（000612,股吧）、中金黄金（600489,股吧）、云南铜业（000878,股吧）、中孚实业（600595,股吧）、山东黄金（600547,股吧）、驰宏锌锗（600497,股吧）、锡业股份（000960,股吧），共7只）、非银（辽宁成大（600739,股吧）、东北证券（000686,股吧）、国金证券（600109,股吧）、吉林敖东（000623,股吧）、中信证券（600030,股吧）、国元证券（000728,股吧）、西水股份（600291,股吧），共7只）、房地产（绵世股份（000609,股吧）、中体产业（600158,股吧）、泛海控股，共3只）、军工（中国船舶（600150,股吧）、广船国际（600685,股吧）、*ST钢构，共3只）、医药（广济药业（000952,股吧）、仁和药业（000650,股吧））、机械（中联重科（000157,股吧）、三一重工（600031,股吧）），其中，有色、非银几乎占50%。

    自2013年四季度以来，中国的房地产经历了由大热到大冷的转变，房地产景气指数、销售、投资、房价环比等各种数据都出现掉头向下的趋势，无论是国内研究者，还是海外机构都惊呼“大拐点”的到来。

    作者为中信建投证券分析师

    中国房地产能避免衰退吗？