每个时期都有不同的“牛股”特征，从工业化加速及房地产繁荣（1996-2006年）、经济全面繁荣（2006-2007年）、后工业化（2013年至今），经济大背景是“牛股”的温床，我们也看到这样一个路径：工业+地产+消费―有色、非银―TMT+医药，后工业化时代，工业与原料为“熊股”风险地，白酒是具有中国特色的“工业股”。

    理性的分析是，中国是一个人口大国，至少当前的发展程度难以与1990年后的日本相比，虽然劳动人口占比下降斜率比较大，但置业人口结构恶化程度并没有当年的日本那么严重。所以，房地产的风险相对而言，应低于1991年以后的日本。

    我们一直以1999年作为中国房地产周期起点（住房货币化改革是从1998年左右开始，房地产价格的明显上涨也是2000年之后的现象，而1999年中国经济也自亚洲金融危机开始复苏），按照典型的房地产周期推算，中国房价将上涨14-16年，亦即上涨至2012-2014年，中间会有短周期调整，而2012-2014年的某一年开始（姑且自2014年开始吧，2013年为高点），将出现持续4-5年的房地产长周期调整。

    站在当下，2014年或许就是本轮中国房地产周期的拐点，比2008-2009年、2012年等“短周期”调整期间风险要大。对于策略来说，在经济长期风险尚未充分释放之前（这些长期风险包括后工业化的结构转型、中枢下移、房地产衰退等），任何与工业、与地产相关的领域都可能面临较大的风险。

    从这个意义上说，房地产周期只不过是市场力量自发过程，本质上并不可怕―当然，对投机来说，房地产衰退期所造成的资产减值损失仍将难以承受，即便“熬”，可能要经过长时间的等待，房价才有可能恢复到上一轮繁荣顶点―或者，甚至恢复不到高点也是有可能的。

    所以，即便是周期波动，在衰退之前“逃命”也是必然的。周期性的房地产是具有规律性的，但并不意味着，所有的房地产衰退现象都是周期力量主导的，有的衰退现象，有可能是由于经济结构性失衡导致的，房价有可能经历超过周期所应有的调整时间和调整幅度。

    从经典房地产周期看，18-20年的长周期中，房价上涨的时间居多，大约为14年左右，其中所有调整，但时间较短，只有在长周期衰退期，持续时间才会比较长，大约4-5年的时间。无论是对短周期还是中周期来说，房地产周期跨度是太长了，但7年房地产上涨期，与中周期上升期是一致的，在房地产4-5年衰退中，可能对应比较猛烈的经济冲击。

    我们此前一直认为，在2014年之前，中国的房地产仍有支撑，即刚性需求而非改善性需求能支撑中国的房地产继续向上，但我们并没有预料到2013年中国房价的暴涨以及调整（还难以说“拐点”）来得那么快。我们认为，“限购”以及“20%个税”是引爆房价的两个催化剂和加速器，但在需求的集中释放以及房价的大幅上涨之后，“刚需”支撑地产的逻辑就已经发生了变化，也就是说，中国房地产行业的供需关系悄然发生了变化，本应出现在2014年甚至2015年的供需矛盾已经提前来临。

    2014年，人民币出现阶段性贬值；日元在1988-1989年、1995-1997阶段性贬值。

    周期性衰退叠加结构性衰退，中国房地产能避免吗？我们不知道，单纯根据经济规律和经济史分析，价格的深度调整或者难以避免。

    但调整已经是不可避免的，无论是周期性的调整，还是结构性的衰退，未来4-6年，房价下跌、或至少跑输通胀是一件大概率的事情。

    从世界各国的经验来看，房地产周期有两种衰退模式：一种是以美国为代表的典型的周期衰退模式；另一种是以日本为代表的结构性衰退模式。对前者来说，房价有短周期调整、也有长周期调整，前者持续1-2年，而后者持续4-5年，或略长；而对于结构性衰退来说，周期因素以及逆周期政策失效，调整的时间难以衡量，除非结构性失衡的因素能够得以改善，否则，衰退会一直持续下去。

    后工业化以来（2013年以来），涨幅榜前30只个股中：传媒（上海钢联（300226,股吧）、中青宝（300052,股吧）、掌趣科技（300315,股吧）、乐视网（300104,股吧）、东方财富（300059,股吧）、华谊嘉信（300071,股吧），6只）、计算机（金证股份（600446,股吧）、浪潮信息（000977,股吧）、三泰电子（002312,股吧）、飞利信（300287,股吧）、长城信息（000748,股吧）、海隆软件（002195,股吧）、银之杰（300085,股吧）、立思辰（300010,股吧）、中国软件、联信永益，10只）、通信（网宿科技（300017,股吧）、大富科技（300134,股吧），2只）、医药生物（*ST生化、上海莱士（002252,股吧）、九安医疗（002432,股吧）、和佳股份（300273,股吧）、翰宇药业（300199,股吧），5只），TMT与医药占绝大多数。然而，冰火两重天，一边是平均涨幅接近4倍的第三产业，一边是平均下跌60%的跌幅榜前30个股：食品饮料（共5只）、采掘（共15只）、地产（共3只）、机械（共3只）、有色（共2只）。

    对于本轮的地产周期调整，目前市场分歧依然较大，一派认为当前的调整会像此前的两次一样，经历短暂调整之后继续高歌猛进；而另一派却认为当前的调整和前两次有根本不同，地产周期的大拐点已经出现。

    2011-2013年，城镇化速率逐渐回落；

    2012年，三次产业结构发生质变，第三产业开始超越第二产业，中国从工业化后期逐渐向后工业化阶段过渡，“中枢下移”正在发生；无论是美国还是日本，在工业化完成后，都经历了较大的经济增速下滑以及较为显著的房地产价格下滑；

    但也有乐观者认为，这只不过是中国房地产自身的自我调整，城镇化尚未完成、人口转移仍在继续，或者不再有“黄金十年”，但经过“短期调整”后，“白银时代”仍值得期待。

    从房地产价格上涨幅度看，1980年至1991年，日本地价（6个主要城市）实际上涨5.2倍，而1999-2013年，中国平均房价上涨2.5倍（按照统计局公布数据计算），上海（楼盘）3.7倍、北京3.0倍（实际上，北京四环内房价基本是上涨10倍或以上）。