在1999年至2013年，15年里，中国经历了快速城镇化、经历了工业化加速、经历了劳动人口占比上升的人口红利、经历了加入WTO后的外贸繁荣期、经历了刚性需求与改善型需求双升期，中国房地产迎来了周期繁荣叠加结构性繁荣的时代。

    1996年至2006年，中国城镇化高速阶段（1999年以来，房地产周期向上），涨幅前30的股票中，房地产行业最多，分别为：万科A（43）、金融街（000402,股吧）（30）、泛海控股（000046,股吧）（20）、招商地产（000024,股吧）（11）、华侨城A（11）、广宇发展（000537,股吧）（11） 、中粮地产（000031,股吧）（10）；前30个涨幅在10倍以上的股票中，房地产占20%以上；与工业化加速相关的机械、建材及交通运输：中集集团（000039,股吧）（17）、亚泰集团（600881,股吧）（13）、柳工（000528,股吧）（11）、天津港（600717,股吧）（13）、深赤湾A（10）；食品饮料、商贸及医药共有8只：大商股份（600694,股吧）（13）、苏宁云商（002024,股吧）（11）、伊利股份（600887,股吧）（26）、金枫酒业（600616,股吧）（11）、泸州老窖（000568,股吧）（11）、贵州茅台（600519,股吧）（10）、云南白药（000538,股吧）（39）、三精制药（600829,股吧）（11）等。上述占涨幅前30的三分之二。

    但经济会如何？房价下跌初期，对经济的冲击还是比较明显的，但中后期，房价下跌的冲击逐渐消退，经济有可能先于房地产而复苏，这种情况，美国比较典型：2006年美国房价见顶、2008年美国经济衰退、2009年年中，美国经济复苏、2012年美国房地产复苏。在房价开始下跌之后，未来2-3年，中国经济可能仍将面临回落的风险，并且，在这2-3年内，中国经济的结构性矛盾将逐渐得以缓解和解决。

    但未来是不确定的，我们又如何确信中国的房地产仅仅是周期调整而不是重复日本房地产的结构性衰退模式？如果仅仅是周期调整，在适当时机实施逆周期政策，中国房地产仍将迎来新的周期；如果是结构性衰退，我们又能做些什么？

    2012年，改善型需求开始见顶；日本改善型需求1989年见顶，但房价继续支撑了1-2年；

    我们认为，随着中国人口结构的逐渐老化和城镇化增速的不断回落，以及城镇住宅建设规模的持续扩张，中国房地产市场的供需格局已经反转，城镇化（刚需）已成为支撑房价继续上涨的伪命题。在市场供需格局反转情况下，国内相关政策与制度改革的持续推进及国外货币政策转向为时不远等因素也使地产投机前景大不如前。

    或者，这一次是“中国式”的房地产衰退模式。