“目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”万科总裁郁亮表示。基于这一判断，万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口，公司高层表示，下半年公司业绩将体现得更加充分。

　　A股四大龙头房企“招、保、万、金”，半年报业绩表现并不尽如人意。

　　而从中报披露数据来看，截至8月27日，上市房企整体资产负债率也从去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的态势。

　　金地的中报则显示，2014年上半年，公司实现销售面积131万平方米，销售金额170亿元，分别较上年同期下降13%和14%，净利润1.58亿元，同比大幅下滑49.91%，位居四巨头垫底位置。

　　同时，上述98家上市房企业今年中期全部财务费用合计已飙升至61.86亿元，较去年同期数46.15亿元相比，同比激增15.71亿元，增幅高达34.04%。

　　值得注意的是，98家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化态势。统计数据表明，上述98家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元，同比大幅减少92.53%。

　　金地公告显示，公司下半年可售总货值约900亿，其中存货约570亿，新推货值约330亿，去库存将是金地下半年主要任务。

　　值得一提的是，由于今年以来房地产市场持续调整，导致上市房企去化进程也放缓。统计数据表明，截至今年中期，上述98家上市房企库存从去年同期的3.34万亿元增加到了3.56万亿元，同比新增库存2246.64亿元，增幅达6.7%。

　　就万科而言，由于去化现房库存，导致今年中期公司毛利率出现下降。

　　对此，国金证券分析师曹旭特表示，“按我们对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房地产企业资金盈余将接近2008年也即历史最差水平。”曹旭特称，今年资金情况会比较接近2011年水平，因为当时融资结构已经发生变化，金融机构贷款占比已经降至58%，和目前水平比较接近。

　　“在这几年的调整和发展中，龙头房企也出现了明显的内部分化。”中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶表示，以前常讲的“招保万金”的说法，可能已不成立。就在这一年当中，万科和保利的销售额已在千亿以上，而招商和金地还在500亿左右徘徊。

　　就万科而言，其年化借债成本已在9%以上。对此，前述公司内部人士表示，公司利息支出较大，主要是股东贷款部分(给合作方)的回报记在利息支出之中。

　　8月13日，统计局公布1-7月房地产开发和销售数据表明，今年1-7月房企由于销售低迷，资金来源中定金及预收款同比降10.2%。个人按揭贷款同比下降3.7%。

　　大型房企纷纷谋求转型

　　其中，8月25日公布半年报的保利地产，在“招保万金”四大地产龙头中业绩最好。数据显示，2014年上半年保利地产实现签约金额651.39亿元，同比增长2.35%；实现签约面积501.22万平方米，同比减少10.82%；实现净利润38.22亿元，同比增长12.19%。

　　去库存将成房企下半年主旋律

　　招商地产则以三成的净利润降幅紧随金地之后。招商地产的中报显示，2014年上半年公司实现营业收入160.47亿元，同比微降0.54%；实现净利润17.85亿元，同比下降30%。同时，报告期内公司累计实现签约销售面积121.82万平方米，同比减少10.47%；签约销售金额179.00亿元，同比减少10.35%。

　　万科表示，1月份至6月份，公司实现结算面积363.2万平方米，实现结算收入399.4亿元，同比分别下降6.5%和1.7%。受此影响，上半年公司的营业收入出现下滑，同期业绩增幅降至2002年以来的最低点。

一年中“金九银十”的日子又到了，主要上市房地产企业也陆续公布了半年报。截至昨日，包括“招、保、万、金”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”。

　　曹旭特认为，从绝对量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%；二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点26%。

　　对此，万科一位内部人士也称，目前，房地产行业已经由“黄金时代”进入“白银时代”，过去那种行业高速成长、所有人都能轻松赚钱的时代已经结束。

　　“但不同之处在于，2011年房地产行业资金盈利比例达到6.8%，高于我们预测的2014年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此，按房地产行业自身规律演变，今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平。”曹旭特强调。

　　其中，98家上市房企业累计实现营业收入从上年同期的2130.26亿元略增至今年上半年的2298.78亿元，增加了168.52亿元，同比增幅为7.9%；实现利润总额基本不变，从去年同期的403.42亿元微增至今年上半年的403.44亿元；但实现净利润总额却从去年同期的265.42亿元下降至今年中期的259.03亿元，降幅为2.4%。

　　瑞银证券特约首席经济学家汪涛表示，政策持续放松虽可使短期活动企稳，但无法扭转行业下滑的大趋势。

　　实际上，从四大龙头房企半年报可以看出，它们无一例外地都将大量供货集中在下半年。毫无疑问，去库存、冲业绩将是包括龙头房企在内几乎整个行业三、四季度的主旋律。

　　由于上半年推货较少，招商地产要完成500亿元的销售目标，下半年无疑也将大量释放货量。截至6月底，招商地产在手货值约270亿元，下半年计划新推约450亿元，总货值超过700亿元。同时，下半年新推货值占比将大幅提升，中小户型面积结构进一步加大，且一二线城市占新货值达84%。

　　事实上，在房地产形势普遍偏紧的情况下，大多数龙头房企的销售业绩录得增长，已经明显强于大市。但面对利润下滑或增长放缓的局面，不少大型房企纷纷启动多元化战略，谋求转型。

　　目前，不少大房企已经着手转型。此前，包括万科、绿地、碧桂园、复星等多家房企已经纷纷进军海外房地产市场，以雅居乐为代表的大型房企则在旅游地产以及酒店等领域攻城略地，逐渐告别传统的住宅销售模式。

　　四大龙头房企金地垫底

　　即便是净利润仍保持同比增长的保利，与其去年同期相比，12.19%的净利润增速也明显放缓。资料显示，保利地产去年中期净利润同比增长35%。

　　在26日的香港业绩发布会上，恒大主席许家印首次公开对外宣布，“经历了长期而审慎的调研过程”，恒大决定要坚定不移多元化。

　　而房企老大万科2014年中报显示，上半年实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，但实现营业收入409.62亿元，同比微降1.04%，出现了4年来营业收入的首次下滑。

　　相比之下，其他三家A股龙头房企表现要逊色不少。和去年同期相比，招商地产营收和净利润数据双双下滑，金地集团净利润下降一半，而万科A也出现4年以来首次营收负增长。

　　平安证券分析师王琳认为，偏紧的信贷环境持续制约地产销量表现，央行虽多次出台定向降准和定向贷款等政策，但7月信贷投放规模和M2增速均大幅低于市场预期，从资金来源的情况看地产商资金情况好转十分有限。

　　房企现金流有恶化趋势