2011年4月，言及商业地产，郁亮称有种一哄而上的感觉。10月，郁亮表示，不看好商业地产，全国各地都造商场说明泡沫严重，今后消化会出麻烦，万科商业以社区商业为主。2013年1月，他说，商业地产在个别城市过快发展，如降价卖不出去只能通过闲置处理掉，这是危险的事情。6月他又指出，网购将对商业购物中心有很大打击，万科在涉及商业地产的同时保持一种谨慎态度。

一个问题产生了。如果万科真对操盘如此看重，为何倾向于拿商业运营管理平台与凯雷共享股权，而不是自己全部管起来呢？

区别于住宅零售，这类资产的问题在于长期持有会贡献持续稳定收入，但也有资金占用过大的弊病。万科试图通过国际化的途径找到破解方法：从合作中的股权转让或商业资产处置获得投资收益，通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用，让资产轻起来。在这方面，凯德置地即是典范。