19、传统大国经济体中，土地持有开发商都是以国内市场为主，因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产：在大国经济体中，开发商还是以资产持有的产业发展道路为主，价值链要素更加注重土地获取，资金杠杆为土地发展服务，难以实现系统性国际化，所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看，持有大量土地的重资产型开发商，比如帕尔迪、三井不动产等，其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时，多数的选择是实现降杠杆，轻资产来应对行业的波动。

12、存量住房户均超过1套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算，城镇家庭共拥有存量房2.6亿套，6.2亿间，合计209亿平米。

15、开发商未来要重点布局“核心，核心还是核心”的前20%一二线城市：基于我们详细数据挖掘结果，40个一二线城市中，我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。

14、进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径：纵览各国/地区开发商发展历程，我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。

3、资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年：根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014年预测：2.0%），意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。