2011年1月，国务院出台新“国八条”，此后全国共46个城市出台限购政策。南京限购令于2011年2月19日落地。至今，3年多的时间里，南京库存量到底经历了哪些变化？又能反映出哪些问题？【相关专题：数说南京楼市限购这三年】

“看库存量我们不应该只看静态的数据，我们还需要看上市量、去化量、库存量三者之间的动态变化”，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，“只有关注库存量的动态变化，才能准确地评估库存量对市场的影响”。

2011年2月19日-2014年8月31日 南京库存量变化图

限购半年库存创新高 调控抑制过快上涨目标见效

2011年2月19日，南京正式公布贯彻“国八条”的限购令，到8月19日为止已满半年。据网上房地产的统计数据显示，限购以来南京新房半年成交量下降近六成，各个板块价格松动迹象明显，同时，楼市库存量也创了新高，逼近3.8万套。

到9月1日，库存量的数字达到了39616套，俨然逼近了4万套。从这一变化来看，7个月的时间里，南京市的库存增加了1万套。

房子销量下降，开发商纷纷急着出货，于是出现了少有的上市高峰，这导致库存量急剧增加。

网上房地产数据显示，截止限购半年，南京商品房库存量已经达到了3.76万套，创了近两年新高。按照调控之后半年卖出15800套的消化速度，这些库存房源至少要卖14个月。再加上后期源源不断的上市量，供大于求的局面将持续很长一段时间。

从库存量的走势曲线来看，2011年的库存量呈现笔直上升的趋势，“没有拐点”。进入2012年，随着楼市变得“复杂”，库存量的变化也不再像2011年那样简单。2012年4月1日的库存量为48733套，比1月1日下降了6737套。到了6月1日，库存量再次反弹，两个月时间内飙升4266套，达到52999套。随后的一个月时间里，库存量再次走低，到了7月1日，这一数字仅为50237套。

限购令落地一周年 南京楼市遇冷库存激增至5.5万套

进入2012年，南京楼市的热度不断上升，每个月超过5000套的成交量并没有让库存量出现大的变化。据新华网统计数据显示，6个月来南京市的库存一直在5万套左右徘徊。相对于2011年2月份南京限购令实施前3万套不到的库存量，5万套的库存量绝对属于两个差距很大的“重量级”。

根据新华网统计的数据分析，在2012年开年的第一月较2011年12月相比房价下跌4.0%。继12月攀升至5.5万套以上便居高不下，江宁、江北板块库存量更分别直逼2万套。而按照2011年这个数据来推算的话，5.5万套的库存量也意味着即使2012年南京一套新的商品住宅也不开建，库存的新建住宅也能卖将近一年半的时间。

从库存和成交数据来看，江宁是2011年限购令下房价反应最为强烈的板块，从“金九银十”期间开始，降价、低价就成为了江宁的主旋律。仙林板块则是唯一库存去化较快的板块，主要来自于仙林湖区域的发展使得板块内上市套数的大幅增加。

此外，在限购政策的压抑下，投资客纷纷将目标投向了周边不限购的都市圈楼盘和原本不温不火的商业地产，各种挑高房源、40年产权商业小公寓、办公写字楼及各类型的商铺迎来春天。

2013上半年限购渐失效 南京楼市开启“去库存”模式

“可以说在中国的房地产市场从来没有过那么大的政策，而当时市场对这样的政策凡因过度，在数据上也出现了趋势性的下降”，2013年，在限购政策出台的两年时，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉回忆道。

内有旺盛需求，外有“国五条”刺激，2013年3月的南京楼市在内外因共同作用下认购9685套、成交8447套，创下限购以来单月销量新高。

新增上市量不足，南京楼市只能开启“去库存”模式，截至6月15，南京楼市新房可售房源量已跌至36360套，相比年初消化掉近1万套。

对此，张辉认为除了“国五条”等外因，2013年上半年成交量的先扬后抑主要是由4月份以来房源供应量，尤其是刚需房供应量的不足导致的。从数据上看，江宁、江北板块的库存量分别跌至1.1和1.3万余套。

南京库存近4.8万套处合理区间 适时“取消限购”成趋势

网上房地产数据显示，截至2014年2月19日，南京新增商品住宅成交量为32733套。按90572套的2013年全年成交量计算，限购整三年时，库存量尚可支撑4.3个月的楼市供应。

截止目前，南京房地产市场存量约4.8万套，同策咨询研究部总监张宏伟认为，存销比约12个月，相较于整个市场的需求这个库存压力并不大，市场供求关系基本面指标总体处于合理区间内。因此，无论南京是否取消或部分取消“限购”政策，对当地楼市影响不会有太大效果。【金九银十南京61盘拟推万余房源 库存逼近5万楼市行情趋稳】

张宏伟表示，如果商业银行信贷下半年仍然偏紧的话，南京楼市“去库存”压力依然很大，开发商面临的资金压力问题同时会更加突显；相反，如果第四季度信贷紧缩局面能够得到改善的话，预计南京楼市将率先在泛长三角区域范围内回暖。（新华房产记者 孙毛毛）

【新华独家】

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