上海链家研究部的数据显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住型买家占主导，其中又以改善型需求的释放尤为突出。过去，刚性需求买家和改善型买家各占一半，而今年二者比例达到了四六开，在上海的中心城区甚至达到了三七开，后者占了绝大多数。由于改善型买家置换时最先考虑二手房，由此带来了二手房成交量的暴涨。

　　富人

　　江浙一带的有钱人在“出货”

　　新江湾城几乎是上海豪宅最多的区域，区域内有着华润新江湾九里、九龙仓玺园等一大批高端豪宅项目。当地的开发商和地产中介声称这里就是未来上海的“富人区”，房价要赶超“陆家嘴”。北青报记者注意到，这里房价均价已超6万元，某种程度上已经逼近了金融中心陆家嘴。但实际上，这里的商业和配套离陆家嘴实在是差得太远了。

　　北青报记者发现，这个区域多数小区夜间开灯率都不高，有些已入住多年的小区开灯率不足两成，而开灯率在一定程度上是空置率的佐证，是“睡城”的标志。

　　对于开灯率低的问题，殷高东路地铁附近的一名链家地产中介人员透露了真相：这里一套房动辄上千万元，光上海本地人根本没有这么大的购买力，买房的大都是江浙一带过来的富人，他们在年前就已经布好了局，往往一次就买了多套。至于上海的楼市限购问题，该中介人员称，对于有钱人来说这不是难事，有很多规避限购的办法。

　　上述中介人员介绍，现在上海的中产阶级在恐慌情绪的带动下已是买房的主力军，但是那些年前就买了房子的富豪却正趁着这波行情出货。该中介随后向北青报记者翻开一本标记着大量待售房源的笔记本。“这些都是近期托我们卖的高端房源。”

　　中信证券的一名分析师称，目前楼市特别是二手房的放量行情像极了去年上半年的股市，当时沪深A股放出天量，多空激烈对决。而爆炒之后往往是一地鸡毛，对于楼市而言，如果你不是刚需而是一名投资者，最可悲的就是“富豪们在卖房，而你却在买房”。

　　财经聚焦

　　上海常住人口减少背后的楼市购买力变迁

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，上海楼市上半年的火爆趋势应该会有所延续，下半年暗存隐忧。上海对今年楼市调控的政策口风就是从严从紧。不排除房价有失控苗头后，上海也跟随出一些压制性政策。然而，影响上海未来房价的除了监管可能还有另一个原因——所谓的“刚需”。在众多楼市分析师那里，言必谈“刚需人群”已经成为一种现象。“刚需人群”是楼市发展第一推动力。但上海市近期公布的文件显示，一线城市“刚需”背后最主要的人口数量却呈现减少的趋势。

　　日前，上海公布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，至2015年年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人，同比增长0.3%，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%。相比2014年996.42万的外来常住人口，2015年上海外来常住人口减少近15万。有专家指出，这是上海改革开放近40年以来，常住人口的第一次下降。

　　40年来的城市化进程带来了中国房地产波澜壮阔的发展。特别是一线城市享受了人口净流入的“红利”。常住人口的减少是否意味着刚需的减弱呢？未来的房子卖给谁？

　　上海社会科学院经济研究所所长左学金表示，上海去年人口负增长有“人口与政策”两个因素——首先全国去年流动人口总量在下降，说明农村可以向城镇流动的劳动力下降也很厉害，这会影响进入一线城市的劳动力数量；其次，中央三中全会明确要求严控特大城市人口规模，因此上海采取了措施，对外来人口居住区整顿、清理违章建筑以及对造成污染的企业被关闭，这些也推动了低端的外来人口离开上海。

　　按照房地产行业特征，人口净流出城市，总是房地产去库存压力大，房价持续下跌的地方。比如东北、中西部的很多城市，就是因为人口常年净流出，所以房价开始急剧下跌。那么为何上海的楼市呈现出相反的特征呢？对此，有分析师认为，上海的低端产业退出与高端产业进入同时进行，高端人才的进入带动的是购房需求。

　　上海不是唯一的例外。目前，一线城市人口数量过快增长，已接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是个人选择，未来一线城市流动人口增长速度都将会放缓。比如北京近年来治理“城市病”，转移部分低端产业带来常住人口增长变缓的趋势，统计显示，“十二五”时期，北京常住人口增量从2011年的57.4万人，降至2015年的18.9万人，增速从2.9%降至0.9%。从增量所占比重看，北京每增加100名常住人口中，常住外来人口从增加66人，下降到增加21人。

　　各种数据显示，一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场发展原动力，一线城市也不例外。上海常住人口40年来首度步入负增长，给一线楼市敲响了警钟。

　　财经观察

　　反面教材：钢材城楼盘烧退后的不良资产

　　律师陈挺已经在上海松江区泗泾镇驻扎了半年有余，他每天的工作就是帮一家资产管理公司处置不良资产，这些不良资产大都是抵押贷款的房子。

　　泗泾镇主要的产业就是松江钢材城，这里一度是华东地区最大的钢材现货交易市场。几年前，钢材城生意火爆的时候，钢材城的商户纷纷在附近小区买房，房价一路上涨，附近的一个小区房价从单价8000元左右很快涨到了2万元。陈挺介绍，当时这些商户买房时都使用很高的杠杆，除了部分民间借贷以外，包括采取联合担保的方式从银行贷款，买几套房的商户不在少数。

　　然而，好景不长，钢贸行业的寒冬很快来临。钢材城开始变得很冷清，几乎没有生意。部分商户开始断供，一些钢贸商甚至选择了跑路。他们抵押给银行和资产管理公司的房子就成了不良资产。

　　如今，上海楼市行情的火爆对这里的影响并不大。陈挺称，他观察了近半年，上海其他地方的房子都在涨，但这里不仅房价不涨，很多房子根本卖不出去。特别是一些抵押的房子，目前只能通过司法拍卖的方式来进行处理，但这个过程比较缓慢。陈挺指着钢材城附近的一排房子对北青报记者说，“这一片房子开盘的时候都要抢号、托关系才能买上。如今作为不良资产压在手里根本卖不出去。”