百度百科的资料显示，常州新城吾悦广场和国际广场均是2012年下半年才建成，还仅仅属于养铺期。但一年4000万人次的客流量，已经可以和上海一些核心商圈的成熟商厦的年客流量相提并论。在电商对商业地产冲击严重的当下，显得尤为难得。

包括第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行等国际商业机构都曾发布过报告，认为目前商业地产供应过剩，且同质化严重，是影响商业地产投资回报的最主要因素之一。

而新城控股的购物中心，力求和万达、宝龙等竞争对手错开。张振介绍说，新城在拿地时，会详细研究商城的客户地图，避免和其他企业的客户地图重合。此前，新城控股曾想过在溧阳拿地，但是在研究了当地的客户地图后发现，当地已有了几家竞争对手的参与，如果再进入当地，有可能会和竞争对手的客户地图重复。为规避恶性竞争带来的租金增长的压力，新城控股放弃进军了上述的城市。

在新城控股已经进入了的很多城市或区域，公司的购物中心项目都是当地第一家，也是唯一一家的城市综合体。以上海青浦为例，今年12月20日开业的上海新城吾悦广场就是当地第一家地标性的城市综合体。

来自业内的分析称，地标性的城市综合体一直是国家城镇化建设中举足轻重的一类，而这正是新城控股一直以来研究并实践的“吾悦”品牌发展重点。进军商业地产伊始，新城便确立了以一线城市潜力区域及二、三线城市为主的商业战略布局，这与国家城镇化的政策和节奏不谋而合，也无形中赋予了“吾悦”品牌助推中国城镇化进程，与城市发展共进的特殊意义。

不仅如此，由于吾悦广场拥有自己的O2O平台，零售品牌商可以在压缩零售面积的同时，取得更高的每平方米营业额，进一步提升了吾悦广场的商业价值，促进了每平方米商业租金的增长空间。

为什么在电商大兵压境之下，仅仅只开业了一年多的“吾悦广场”项目，就能以火箭般的租金回报增长幅度令业内惊叹？

新城镇商业样本

这一系统不仅仅只有人脸识别系统，还有车牌识别系统，WIFI再加上新城开发的多款App组成了一个数据网络收集系统，这些数据信息系统大量收集了消费者的消费偏好、习惯、支出类别等一系列数据。

根据集团公布的最新战略显示，新城控股未来几年每年土地拓展将保持在8~10幅，至2020年开业及在建数将达到80个以上。（文/杨涵茗）

资料显示，新城控股深耕地产领域20余年，目前已成为拥有两家上市公司、跨足住宅和商业地产开发的大型综合型地产集团，长期位列中国房地产综合实力前20强。2008年集团成功进军商业地产，并形成了吾悦广场、吾悦国际广场和吾悦生活广场三条定位精准和产品成熟的体验式商业产品序列。

而新城控股副总裁张振还透露了新城控股商业项目高收益的另一个“秘密”。这个秘密就是先锁定客户地图再去拿地。

商业地产的观察者说，吾悦广场的电商模式会比普通电商更有竞争力。因为，普通电商对消费者的消费习惯、消费偏好等分析更多仅仅只是数学分析，准确性有待验证。而吾悦广场的客户数据来自于商场接待的实际消费者，除了数学分析外，还有对其年龄、性别、职业、服饰等感性描述，更有利于深入分析消费者的需求，更精准地推送各种促销信息提升商场营业额。另一方面，吾悦广场的送货速度也会比比诸如天猫在内的电商更快一些，在未来的商业竞争中可能占有较强的优势。

对新城控股来说，大数据管理系统还仅仅只是为吾悦广场电商系统的一部分。新城此前已经在旗下的一些住宅社区开发了社区O2O业务，在更好服务消费者，提升消费者体验感的同时，还利用社区销售平台，为吾悦广场的部分商户提供了一个社区电商平台，更好地支援了新城旗下的商业城市综合体的招商和运营。

但实际上从二三线城市的消费习惯看，体验类业态对消费者更有吸引力。根据介绍，吾悦广场不像其他购物中心那样，仅仅强调年龄25~40岁的购买力较强人群是目标主力人群，更把在吾悦广场的家庭娱乐、餐饮等体验消费作为家庭生活的一部分，覆盖全年龄段的消费者。

选址上的深思熟虑，不仅降低了新城地产的商业经营风险，也影响了租金回报的成长空间。

目前，吾悦广场的零售、体验、配套三类业态，分别是34%、33%、33%，体验类业态已经占有越来越高的比重。虽然，业界认为体验业态比重的增加，主要是为了与电商差异化竞争。

“消费者只要进入吾悦广场，人脸识别系统就会根据他的年龄、性别，向他推送不同的信息。”张振介绍说，新城已经通过App和各种智能系统建立一个完整的大数据收集及分析网络，并根据分析的结果精准营销。

“新城商业地产开发及运营所需的融资渠道拓展、专业团队组建、产品模型研发、专业能力培育、商业品牌塑造已然完成；同时中国城镇化率仍处于上升期、新城镇化运动仍在延续；综合判断行业发展规律和集团自身实力，我们相信集团商业地产也将大有可为。”新城控股集团董事长王振华认为。

这些大客户不仅光顾吾悦广场的频次较高，其购买力也比较旺盛。仅仅就在青浦一地，青浦的大客户会员就多达1.5万人。吾悦广场利用上述客户会员资源，不仅仅发展商业地产的零售业务，也利用020平台进行电商垂直销售。

但这并不是新城商业的全部。“未来五年，一个吾悦全国化绽放的时代即将来临”，董事长王振华在会上指出，此次集团提出的全新商业战略乃顺应市场和“吾悦”品牌发展过程中的必然选择。

大数据助商户精准营销

根据介绍，目前行业具有龙头地位的商业地产开发商目前的大数据管理系统开发，还仅仅停留在寻找客户方面。而新城控股的大数据，已经能够直接通过上述分析系统，寻找到重点开发的大客户。

上述定位很快被市场所接受，不仅令商场本身的租金回报有了240%的增幅，更促进了品牌商户的发展速度。外婆家总经理在12月5日就曾表示，外婆家能在近三年中门店规模翻了一倍，是与和新城控股这样的大型商业地产开发企业紧密合作有着密切关系的。

未来五年，全国扩展70个以上的商业广场。