当前，旧商圈在逐渐没落，一些曾经繁华辉煌的旧城区商业体风光不再，但新兴商业体又未能很好地接过这一棒，蓬江区几家大型综合体的运营并不如预期人气鼎盛，甚至有综合体的开业时间一再推延，未能如期开业。消费力哪里去了？“蛋糕就那么大，现在分的人多了，自然大家的日子都不会好过。”楚睿商业江中珠区域总经理邓永健感慨“供过于求了”！

　　然而，昔日进驻江门的商业综合体都并非都盯着江门现有的量，而是把很大的期望放在了消费力的增量上。不少商业地产的业内人士信心满满地表示要将江门流向广州、珠海、港澳甚至海外的消费力截留，同时要将三区四市的消费力都吸引到蓬江区核心城区来消费。

　　理想是丰满的，现实却是骨感的。从几大商业综合体一年的运营情况来看，这一设想的效果并不理想。“一方面广州、港澳乃至海外的消费环境依然有其吸引力，江门现有的几个综合体还很难与其竞争，所以这一块的消费增量实际上很小；另一方面，目前三区四市都在大规模发展城市综合体，例如开平东汇城、恩平益华广场等，这些大型的城市综合体已经满足了当地大部分的消费需求，要想吸引三区四市的消费力集中到蓬江区和江海区等城区的想法更是难以实现。实际上，江门的消费力增量比预期低很多，不足以支撑过多的城市综合体。”邓永健表示。

　　应对冲击，商业体押宝体验式消费

　　事实上，不仅是消费力的增量不大，部分业态例如服装、日用百货等受到电商的冲击，营业额均有不同程度的下滑。记者无论是走访汇悦城等新商业体还是地王广场等商圈，服装店的店主均表示电商对其冲击很大，生意比以前差了不少。电商猛如虎，这是目前商业地产面临的最大威胁。

　　然而记者发现，与相对冷清的百货业比较，餐饮、娱乐等业态依然红火。事实上，商业体转型早已是商业地产界重点探讨的课题，而加重体验式消费业态的比重正是商业地产应对电商冲击的一个重要措施。

　　业内人士谭先生认为，万达集团这次的百货关闭潮并不能看作是商业地产的一场撤退，而是一种战略调整。可以看到，万达集团针对儿童娱乐的“宝贝王”正在扩张，万达集团正经历从“重资产”到“轻资产”的一个转型过程。从商业地产的龙头企业的举动可以看出，商业地产十分清楚目前的困境，正在加紧转型。

　　新增的商业体更是看到了这一趋势，增加体验式消费业态的比重成了他们不约而同的选择。开业时间一拖再拖的“侨都汇”（原益丞国际广场）最近改变的最初的策略，大幅增加儿童游乐等业态的比重，要打造“五邑之心·儿童动漫体验商城”，正在招商的江门东汇城也大大加大休闲娱乐方面的业态，成为其首个单独设置了集中儿童游乐业态的城市综合体，荷塘的商业体中嘉广场更是将过半的经营面积用于经营餐饮、娱乐等业态。体验式消费成了商业体在电商浪潮下紧紧抓住的一根救命稻草。

　　然而，商业体集体转型加重体验式消费业态比重又会引发这一业态的供需失衡问题。“这类消费需要足够多的人口进行支撑。江门的人口总数不多，大量商业体加重体验式消费的比重必然造成这一业态的供过于求，未来各大商业体可能又将面临一场新的残酷竞争。”

　　业内人士认为，现在江门的商业地产遭遇困境，一方面是受电商的冲击和全国经济大环境不佳所影响，另一方面也是在为当初“大干快上”式的过热投资买单。邓永健认为，江门的商业地产可能会经过一轮优胜劣汰的调整后才能回到健康发展的轨道。

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