很多城市，尤其是现在国内的中小城市、县级市的开发商，在拿到地后就动工盖楼，项目的沿街一定会留出商铺面积或是商业街区，这就是所谓的商业地产中的一种价值形态。地块相连，沿街商铺相通，俨然“清明上河图”的“繁荣景象”。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应性，更造成了商业区域网点布局的严重失衡。

　　人非万能，但人所不能。所以商业地产开发如果没有专业、复合型人才进行把控，前期开发一点的闪失就会导致商业项目在后期的“欲哭无泪”。

　　九、行活操作，害人害己。

　　二、政策风向，蜂拥而至。

　　今年第一季度末，菜市场里时令的大蒜犹如股票的涨停板，价格真是晃人眼目。推测判断，今年下半年以及明年的大蒜的价格应该可以回归自然并会“撮堆卖”，因为农民看到当前大蒜的高价格，要追求短期高利润就会一定跟风大面积种植大蒜，而后导致国内各地区产量过剩，大蒜价格暴跌的情形。

　　五、设计瑕疵，定位失准。

　　十、复合人才，市场紧缺。

　　没有商魂的商业地产项目一定没有核心竞争力，导致各个商业项目经营与品牌落位都是大同小异，并无明显区别，经营流水额下降严重，业绩惨淡。当然上述谈到的商业地产的无序开发与布局规划失衡是经营不佳的“罪魁祸首”，但关键是自身如何穷则思变，才是出路。

　　七、无序开发，布局失衡。

　　商业地产项目的正常经营是需要定量、常态、反复性消费群体进行支撑，也就是区域性人均商业面积比值，比值越低，经营效果越好，反之就越差。我国政府主管部门对城市规划的最长“纸面“年限是十五年，更多只是政府的形式主义而已，政府主管部门并非按照实际商业地产发展的可行性、人均性、消费性、使用性以及在实用性层面做出分析判断，因为本身中国在民用城市规划方面并没有像发达资本主义国家美国一样在如军事、民用、商业、经济等领域的智库，所以确实在某种程度上也为难了我们政府的主管领导，导致不能正确、合理的做出长远理性判断。

　　资金链就是开发商开发商业地产的生命线，商业地产的属性又不同于住宅地产，预售回收资金的指数不像住宅地产一样顺畅，毕竟是商业项目，投资者、经营者都是“不见现铺不下定”的思路，所以开发商如果像住宅地产一样想通过预售商铺而进行回款进而推进项目进度，这些零散资金显然很难前行，因为资金是商业地产开发的基石。

　　住宅地产的性质是人居生活的消费，商业地产的属性侧重于经营和增值，况且商业地产是作为商业经济产业价值链条中最基础性上游产业，造就了商业地产不光要考虑建筑形态、经济指标、商业特点、功能使用、空间合理，还要有涉及商业经营所连带的产业经济、消费人群、市场特点、收入水平、商品定位等综合因素。这些都需要具有复合型的专业人员，才能减少或规避在开发过程中不必要的问题出现。例如，在考虑商业项目核心地位的同时就已经要考虑功能分区后落位品牌与工程物理条件的关系、要考虑动线宽度与出房率及投资价值的关系、要考虑灯光照明与空调节能及运营周期费用的关系、要考虑餐饮业态排烟与主入口及中庭气味的感受……

　　原本一个区域内的商业项目可以正常经营，当中国城市化率指标被政府强制提升后，更多的商业项目使得区域内的商业项目之间产生了商业经营上的竞争和不平衡性。本身在中国，商业地产开发商多是拿来主义，效仿知名商业项目或其他城市经营较好的项目，造成一个区域内商业业态与落位品牌基本同质化、毫无特色可以，消费者开始热衷于“消费价格战”。

　　昌盛联行(北京)商业地产管理顾问有限公司执行总经理 李超

　　综合而谈，商业地产开发投资资金，每一个商业地产项目的开发资金少则上亿，多则几十亿、甚至上百亿，而开发商往往仅能拿出前期投入项目占总投入约15%-30%的自有资金或联合众筹资金(仅仅指合伙人模式)，其他资金来源更多要依靠银行贷款、商业产权出售以及其他融资渠道来解决。在开发商自有资金达到投资预警红线时，国家宏观调控政策导向使得在银行的贷款难度系数陡然增大，除了现今各种高利贷外的直接融资渠道窄、借力外来资本的能力又有限，故此导致商业项目开发的进度缓慢，即使能有部分资金注入，但对于项目整体投资的资金缺口也只能说是杯水车薪，以至于我们所到国内的各个城市，都能看到长达几年都无法复工的商业地产项目夭折的景象。

　　六、既得利益，卖完就走。

　　目前在国内各类级别的城市我们可以看到商业地产项目的死盘、烂盘、垂死挣扎盘多如牛毛，这样的景象究竟是什么原因导致而成，我从商业地产全程操作的角度谈一谈个人的看法和见解：到底是谁“动了商业地产开发乱象的奶酪”？

　　现如今中国国内各地持续“高烧不退”的商业地产项目开发道理也是如此，只不过商业地产的立项、开发、入市、运营周期要比种植大蒜“来的晚一些”。

　　本身商业地产与商业领域的专业人才就不多，国内的院校开设商业地产与商业的专业可算寥寥无几，所以正规军从业人员都是半路出家或该行而来。由于缺乏系统的专业理论知识以及不能定期学习国外先进的项目案例经验，就会使操盘手的实际经验欠缺，只能按照已有较为成功的商业项目模仿操盘，殊不知商业地产由于本身综合特殊性，复制模式导致成功很难。加之一些想挣快钱不负责任商业公司，为挣招商、销售佣金，并以签约为王的“指导思想”，根本不会考虑商业项目的前景、特点差异、价值提升等问题，导致项目后期遇到各种风险甚至是法律纠纷，行活操盘商业毁了项目。

　　我曾经在很多场合多次讲一个问题：商业地产开发不同住宅地产的开发，摘牌拿地后开发商按照政府主管部门批复地块的各类经济指标结合自身所看过或了解的案例，就将设计诉求传递给建筑设计机构而进行项目的规划方案设计、建筑设计。注意，是将商业项目的定位规划方案交给建筑设计机构，而不是商业地产专业机构，这是商业项目在娘胎里就要出现的问题。建设设计机构的任务是在满足地方政府批复的地块经济数据指标前提下，结合发展商老板或公司决策想法进行规划设计，这显然不是按照项目入市的未来商业地产市场进行的有针对性的规划和设计，以及不是按照项目是否能够在该区域存活而考量，显然做出的这一步是错误的。2009年，鄂尔多斯的地产在没有崩盘前，走在东胜区，商业地产项目可以用“一步一景”来形容都不为过，每个项目都是城市综合体，都有购物中心，试想即使鄂尔多斯的经济不崩盘，密度如此之高的商业项目经营之地，会有经营好的项目吗？！

　　三、规划缺失，恶性竞争。