第一、上市房企利润率逐年下滑，利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。

　　毫无疑问，对于千亿军团的房企来讲，无论“白银时代”来临与否，未来几年仍然是其规模化扩张的阶段，千亿房企的数量及市场集中度仍然会受到市场的关注，尤其是对于未来谁当龙头老大将显得更加敏感。

　　首先，从中长期来看，在楼市进入“新常态化”的今天，开发企业不再会有之前那样“黄金十年”的发展机会和丰厚的利润空间，传统住宅市场已经走向“白银十年”，规模化时代已经过去。在“白银十年”这个时间段内，房价走势会相对平稳，房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。因此，房企在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率？如何成为最赚钱的房企？如何做利润率最高的房企“老大”有可能成为未来最关注的话题之一。

　　第二、即使在一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转的市场背景下，由于在公开招拍挂土地市场拿地成本偏高，“地王”频现，房企的未来运营风险在增加，今年销售带来的利润也会被未来的运营风险侵蚀掉。

　　从今年上半年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市基本面仍然不错的时机重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面，甚至仅仅上半年就出现5家1000亿销售规模的房企，100亿以上销售规模的房企也突破了60家。

　　从数据上来看亦是如此，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开发商投资性物业(租金收入)占到营业收入比例为也并不高，2014年万达商业(含酒店及物业管理收入)为13.3%、SOHO中国为6.95%、华润置地(含酒店)为6.15%、宝龙地产(含物业管理收入)为9.44%，最多也没有超过15%。而到了2015年，虽然万达商业上升至14.9%，华润置地也上升至6.43%，但是，宝龙却下降至9.25%。SOHO中国虽然租金收益占到整个营收的105.73%(SOHO中国当年物业开发及其他收入结算值为负的，都是投资物业收入，所以综合比较后比重超过100%)，但是，由于从去年开始SOHO中国几乎没有了销售收入带来的营收，租金收益的绝对金额也并不高，转型过程也是比较艰难。

　　虽然今年上半年至今一线城市、部分二线城市房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而去年下半年至今房企积极拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，营业成本也在增加，同时，从市场预期来看，今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市即将进入调整的周期，市场销售的压力马上也会显现出来，届时，在去库存压力与企业资金面较为紧张(金融机构已经将借贷时间由原来的1-2年减少为半年左右，房企随时可能会面临短期还债的压力与资金链断裂的风险)的市场背景下，降价等促销措施也会不断增加，将继续导致房企获利能力不断下降，房企的利润率还会继续走低。而此时，资本市场也不会继续看好利润率持续下滑的房企，房企们再谈规模化已经没有意义。

　　另外，从今年上半年销售金额TOP10房企尤其是已经达到千亿规模的房企来看，一线城市对其销售贡献度普遍较高，以万科为例，通过二级市场收购或合作开发等模式，万科继续深耕一线城市楼市，预计深圳、上海和北京这3个城市今年全年可实现1000亿元的销售金额，一线城市对万科销售业绩贡献度较高。

　　笔者认为，今年上半年房企销售业绩回升的表现并不意味着万事大吉，即使2016年全年房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的，并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。主要有以下四点理由：

　　其次，当房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该着眼未来，关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样，布局战略型产业，谋求转型发展，营造未来赢利机会。

　　笔者认为，2016年及未来谁当龙头老大其实不重要，品牌房企的规模变得多大也不是最重要的，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题，同时，也应该关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样。这才是企业当前规模化背后每一个房企亟待解决的困局，也是规模化的房企化解当前运营风险的必然要考虑的问题。

　　其次，2016年上半年龙头老大之争并不是最终结局，笔者预计，2016-2018年及未来谁将是龙头老大的问题(销售金额或销售面积老大)，仍将成为市场及媒体关注的焦点，未来仍将有其他房企继续挑战万科、恒大或其他的行业老大的地位，预计2016-2018年谁也难稳坐中国房地产市场“老大”的宝座，市场仍然继续处于博弈与竞争的状态。

　　龙头房企：市场集中度增加，规模化惯性驱动房企继续盲动扩张

　　数据显示，截止2015年年底，102家A股及52家H股样本企业(房地产主营收入比重超过50%的房企，下同)的ROE均值为9.16%和9.05%，同比均下降约1.3个百分点；A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点；A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点，房企整体盈利状况并不乐观。