从上述分析来看，品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面，或者媒体舆论层面，“地产+X产业”转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业比如SOHO中国租金收入占到营收比例比较高，但是，租金营收的绝对额还不大，同时，由于销售对于企业的贡献下降，企业难以从销售的角度获得充裕的现金流，其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持，比如整体出售上海的项目、资本市场融资等等。

　　第四、房企在重点城市存货不足，难以在2016年实现较大规模增长

　　笔者通过与部分开发商交流，包括相当部分品牌房企在内的在已经布局的核心城市可售货量不足(比如万达、中海等)，尤其是在北上广深这样的一线城市，由于2015-2016年上半年市场需求过度释放，2016年下半年至2017年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流，甚至相当一部分开发商认为，由于今年房价上涨过快，地价表现过热，2016年下半年开始市场调整也是势在必然(由于土地市场风险与信贷政策走势不明朗，融创已经全国范围内暂停公开招拍挂土地市场拿地)。再加上房企在重点城市存货不足，难以继续在2016年下半年以后继续实现较大规模增长。

　　龙头房企：房企规模化惯性背后的危机

　　楼市下半场规模化不重要，谁是“龙头老大”也不重要

　　从上述四个角度来看，我们不能只看龙头房企销售业绩规模的表现多么光鲜亮丽，还应该看其真实的内在指标，比如利润率，持有型物业租金收入占比、重点城市的销售业绩贡献占比变化情况等等，这些指标反映的是房企规模化惯性背后的危机问题，这才是当前整个房地产市场应该关注的核心问题。

　　综合多方面消息显示，2016年上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利地产等5家房企销售金额已经突破千亿，2016年上半年“千亿军团”房企的数量比去年上半年的1家(万科)有明显突破，增加了4家。预计全年千亿房企数量将在10家左右，其中，万科预计将突破4000亿的销售金额，恒大也将突破3000亿，据业内分析，碧桂园或许也将成为今年的一匹黑马杀入3000亿的军团。其他全年业绩可达千亿的房企比如中海、华夏幸福、融创、华润、万达等正在通过并购或重组进一步保证其行业领先的地位。总的来看，2016年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场进一步向品牌品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。

　　笔者认为，未来房地产市场格局是在逐步发生变化的，未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准。未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域“老大”、养老地产领域“老大”，或者其他细分地产领域“老大”。

　　第三，在楼市下半场，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势；市场不再会有普遍性的规模化增长机会，对于大多数房企来讲，依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。此时，对于龙头房企来讲，规模化特征表现越突出，其实是房企运营过程中累积的市场风险就越大，甚至规模化的惯性会将企业拖至短期内突然一夜之间崩塌的境地。因此，在楼市下半场，继续讨论房企规模化已经没有任何意义，同样，百亿房企、千亿房企销售门槛的变高与变低也没有太多实际意义。

　　其实，最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论，并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。其中，顺驰、绿城、中海、恒大等房企均称要赶超当时龙头老大万科，但事实证明，这些房企因种种原因，仍然事与愿违，无法实现这样的目标。尽管近年来围绕销售面积或销售金额“老大”之争已经有多次，但至目前为止，笔者认为，在楼市下半场，利润率已经持续下滑的市场背景下，规模化已经不重要，谁当中国房地产市场“老大”意义已经不大。

　　从今年上述部分房企全年业绩目标来看，销售金额直指3000亿以上。这并不是企业继续规模化扩张的个案。据笔者了解，企业规模化的发挥惯性仍然驱动房企继续盲动扩张。从品牌房企发展目标来看，在制定十三五发展计划之时，规模化的指标仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目标。简言之，部分2000亿以上的房企规划万亿目标，1000亿以上的企业规划2000-3000亿的目标，500亿企业规划千亿指标，刚刚百亿企业规划几百亿指标，区域化的房企急于全国化的市场布局，全国化的房企急于布局全球核心城市的战略扩张。总体来看，一方面，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中，市场集中度也会越来越高，另外一方面，我们也发现，典型品牌房企的规模化的速度似乎并没有降下来，大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。

　　比如2013年以来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，从转型路线上各家也有所差异，但均显示出房企战略转型的方向，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

　　第三、龙头房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低，房企的转型之路仍然“举步维艰”。而其他多元化新业务几乎不赚钱，也在不断侵蚀房企的利润，对于房企来讲，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

　　首先，从最近两年机构公布的房企销售业绩排名来看，不同机构的统计口径差异较大，甚至笔者发现，即使是使用统一数据系统的两家机构两家统计的结果也差异较大。笔者认为，这不免让业内外人士怀疑统计结果的真实性，或者这些统计结果仅仅是为了引起媒体讨论谁是行业“老大”或销售排行榜的舆论，而真实的情况不一定如其发布的排行榜的表现。