|
新华房产8月14日重庆讯（记者 杨爱迪）从呼和浩特开始，“松绑限购”如同浪潮般“一城未平一城又起”，潮涨潮退似乎也几近尾声，据数据显示， 46个限购城市中近37个城市的地方政府救市放松限购，但“解限”的城市中仍以二三线城市为主，一线城市依旧坚守阵地。 在房地产市场成交量未达预期的情况下，地方政府企图通过松绑调控来拉动楼市的上行，而松绑限购成了主要策略，并逐渐转向“信贷政策”的调整。虽然上海、深圳等部分地区信贷政策松动，但房贷利率依旧呈现普遍上浮的局面。 供应和需求之间的矛盾是造成市场失衡 限购政策会逐步退出历史舞台 “放松限购是地方政府‘救市’的驱动力，通过放松限购带动部分市场需求，来提正市场信心和购买力。”重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司总经理肖仁启在接受新华房产专访时表示。 限购松绑能否为市场的成交量带来上行，肖仁启认为“这得一分为二来看”。一方面， 松绑限购政策能够在一定时间内带来房屋销售上升，影响购房者置业的，多数体现在大城市，如北上广深；但对于二三线城市来说，像贵阳和成都都是小范围的放松限购，对楼市的影响也是有限的。 其实，“供应和需求之间的矛盾是造成市场失衡的主要原因”，目前房地产市场销售的总体下行，供应量远远大于需求量，所以，取消限购在某些城市有一定缓解作用。 除了松绑限购政策，部分城市开始将限购蔓延至信贷政策方面，福建、广西等地在发文中也将松绑深入信贷方面。早在4月份开始，央行、银监会多次“喊话”，要求实行差别化信贷政策。5月12日上午，人民银行总行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。 对此，肖仁启表示，“客观来说，现在对于金融机构来说，目前银行的资金来源成本比以前高，所以，放贷本身也是有风险的。”是否放松信贷政策，金融机构会对贷款金额的风险做出合理评估和把控。 “银行资金的高成本会长期的存在，它在一定程度上会抑制购房需求。就目前来看，政府在鼓励金融机构对首套房贷利率优惠。” 在肖仁启看来，短期层面上，“限购和限贷”的所谓“放松和缓解”，都是对楼市的提正作用，但是有限的，其实二者都会回归市场。从长远分析，随着市场经济手段的调控，加大市场调节力度，政府限购会逐渐取消限购政策。 房贷利率上升是大趋势 随着上海、杭州、深圳等地的信贷政策松动消息频传，各地放贷利率趋势再度被推上“头条”。而据新华房产记者调查，重庆房贷利率仍在基准之上浮动，肖仁启也认为“房贷利率上升的大趋势是不争的事实”。 据新华房产长春站记者调查显示，建行、交行、中信、光大、招商等几家银行的贷款利率依旧保持7%-15%的上涨趋势。而据南京《金陵晚报》消息显示，南京各大银行普遍实行基准利率上浮5%的政策……各地房贷利率松动有“限”，仍以上浮为主。“总体来看，银行个人贷款利率上升，与银行资金成本的变化有关，” 肖仁启表示，中国会经历一段时间的利率较高期，“银行贷款利率上涨是正常的市场行为”。 “在未来，银行会对客户资质进行严格审核，如果资质优良的客户，房贷利率可能会有相对优惠，但不代表会个贷利率会普遍下调”，因此购房者在购房时也要做好心理准备。 市场库存量高企 户籍改革缓解中小城市库存量 据上海易居房地产研究报告显示，截至7月底，受监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米，环比增长1.4%，同比增长22.8%，创近5年来新高，库存量形式严峻。 “今年上半年重庆库存有几百万方，如果下半年的推出量与上半年的推出量相近，全年的库存量可能会达到800~1000万方，库存量还是比较严峻的。” 肖仁启表示，从重庆市场上半年商品房的销售来看，下降幅度不到20%，从进一步统计住宅来看，下降幅度是超过20%。 他分析道，“从今年六月份开始，重庆开发商也开始通过促销带动了去化，销售产品卖的不错，七月份的市场总体销售也还可以。如果下半年开发商能够相应减缓推出量并加大促销，在一定程度上能够缓解库存量。” “近期出台的‘户籍改革’政策有效的缓解了中小城市的库存量。”面对楼市的下行趋势，库存量高居，户籍改革使“城市实行差别化落户”，取消对中小城市的落户限制，增加中小城市的人口流入量，缓解供需严重失衡和产业空心化，提升购房者的置业需求。 金九银十“激活”购买力 “打折、促销”为推动力 在经历了上半年市场的分化与调整，下半年的房地产市场仍值得期待。在下半年楼市的首个传统节日“金九银十”即将到来，它会成为“房企销存量，开发商拼折扣与产品”的关键节点。 在肖仁启看来，因为2014年上半年的1-6月份大部分开发商没有完成半年任务，下半年加大销售力度和回款是必然的选择。九十月份一直是开发商们看好的销售节点，因此，今年的金九银十会是个不太差的行情。 “目前影响房地产销售的最大因素是促销和供应量，季节和天气等因素已经不重要了。”肖仁启表示，在供应量足够的情况下，加之打折促销活动，会成功吸引购房者前来置业。 |