对当前中国房地产市场，有“短期周期性调整”、“拐点或已来到”、“尚未接近拐点”、“不能简单看空或看多”四种不同的观点。对中国房地产市场未来走向的判断，既有悲观论者，也有持乐观看法者，可谓喜忧参半。

■ 栾大鹏｜文

今年以来，中国房地产市场开始降温。国家统计局数据显示，2014年6月份，中国70个大中城市中，住宅销售价格环比下降的城市数量继续增加，且出现区域性价格回调。与2013年同期相比，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅，6月份比5月份分别回落0.1和0.4个百分点，延续了涨幅收窄的趋势。针对中国房地产市场现状，有机构和学者唱出了“拐点论”、“崩溃论”。

此后，国家统计局8月18日发布的一组数据使中国房地产市场再次备受关注，数据显示，在刚刚过去的7月，不管是新房还是二手房，一线城市均呈现环比全国下跌的趋势。那么，当前的中国房地产市场是否已经走到了拐点？未来一段时期，中国房地产市场是否将继续保持下行趋势？带着这两个疑问，我们对2014年5月份以来的相关网络舆情进行了搜集、整理，对国内外有关机构、专家、学者的观点进行了总结、归纳。

对当前中国房地产市场，有“短期周期性调整”、“拐点或已来到”、“尚未接近拐点”、“不能简单看空或看多”四种不同的观点。

观点1：短期周期性调整

上海易居房地产研究院副院长杨红旭5月份撰文驳斥近期甚嚣尘上的崩盘论。他表示，这次我国楼市的波动和调整，仍属于短周期性质的降温，而非长周期性质的崩盘。这次调整的幅度不会特别大，调整的时间也不会特别长。另外，在他看来，我国经济和楼市的区域差异很大，不同

城市的调整时间和幅度也存在明显差异。

无独有偶，在国务院新闻办公室5月16日举行的创新宏观调控方式吹风会上，国家发展和改革委员会宏观经济研究院经济研究所副所长宋立声称，目前中国房地产市场处于阶段性均衡状态，由于城市化远未完成，刚需没有释放完，房价也仅是阶段性调整，不会出现大的趋势性下降。

此后，6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国务院新闻办公室举行的介绍棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况的新闻发布会上，对现阶段中国房地产市场、调控、空置率等多个热点话题进行了回应。他表示，中国房地产市场整体还处于增长过程中，而增速下降也属于市场正常调节的过程。他还特别强调，“增速下降并不等于负增长。而且历史地看，新开工面积、成交量出现同比负增长，也是因为去年前几个月的基数过大。过去增速那么高，现在下降些也是市场正常现象”。

国际货币基金组织（IMF）副总裁David Lipton 6月5日在北京通告了IMF与中国政府就第四条款磋商的结果。指出目前中国房地产市场只是出现了短期的周期性调整，长期来看，私营部门房地产建设、消费仍会复苏，市场需求非常大。另外，在Lipton看来，中国的房地产行业之前出现了一些过热的现象，与年度房屋建设面积相比，存量房面积、空房率均出现上升，而且部分地区房价增长的速度快于可支配收入增长，所以房地产市场的调整是有必要的。但是跟其他国家一样，中国的房地产市场也有周期，所以很有可能目前中国房地产处在一个从过热到调整的周期性阶段。

美银美林大中华区首席经济学家陆挺7月6日接受大智慧通讯社采访时表示，当前中国房地产问题是周期性调整，不会发生大崩盘、大转折点，但区域性问题明显。

在8月7日举行的“2014博鳌房地产论坛”上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产市场从今年开始进入增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。而数据的下滑与去年同期基数较大有关，但更重要的是市场自身调整的结果。

观点2：拐点或已来到

与上述观点不同，5月10日，凤凰卫视《一虎一席谈》邀请华远董事长任志强、幸福人寿监事会主席和中房集团理事长孟晓苏、著名经济学家贺铿、财政部财政科学研究所所长贾康以及中国农业银行首席经济学家向松祚，就中国“楼市拐点是否已经出现”进行了激烈讨论。在这次讨论中，向松祚表示，根据其掌握的数据，中国楼市拐点已经到来，中国房地产价格将出现一个相当长时期的调整。

交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏5月14日也撰文表示，中国房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2-3个季度。此外，在12个月的滚动基础上，现时逾60%的新广义货币供应量仅流入商品房销售。有关比率实际上已处于历史最高水平，十分惊人。然而，随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价。因此，中国房地产泡沫正面临持续挤压、甚至爆破的风险。

著名财经评论员余丰慧5月20日在《京华时报》发文称，二手住宅价格指数已连续4个月出现同比、环比双双下降，新建商品住宅价格同比、环比指数也连续3个月双双回落。一二手住宅价格环比涨幅均降至2013年以来最低。同时，前4月商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%，4月降幅分别达到了14.3%和13.9%，幅度较一季度继续扩大。进入5月份后形势更加不乐观，楼市继续低迷，房价继续走低，市场观望情绪继续浓重。因此，只要政府这只手不乱摸楼市和房价，只要不放水货币信贷，预计最迟三季度全国性房价拐点将会到来。

此后，在国务院新闻办公室5月20日举行的经济形势吹风会上，中国国家信息中心经济预测部主任祝宝良则表示，今年一月份，全国商品房销售额与销售面积之比下降很快，二月至三月逐渐收窄，从这个角度看，今明两年可能出现房地产拐点。但与此同时，他认为并不会出现房价的大幅下降。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁6月12日在《第一财经日报》发表评论称，2013年中国房地产市场供给严重过剩，且存在大量空置，短期内难以消化，快速扩张的房企正为回笼资金寻找出路。房地产市场的种种不健康因素都在表明：房地产泡沫正面临被挤破的风险，房地产市场的“拐点”已经来临。

在瑞银证券7月14日举行的宏观经济媒体电话会上，瑞银首席经济学家汪涛表示，本轮中国房地产下滑并非政策触发，而是市场供需出现失衡，再加上与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降，房地产拐点已经到来。

7月16日，金地集团董事长凌克在“博鳌21世纪房地产论坛”发表演讲时表示，当前中国房地产市场供应量较大，拐点已到，房价开始出现下跌。

7月29日，证券时报记者靳书阳在《证券时报》撰文表示，本轮房地产下滑并非政策触发，而是市场供需出现失衡引起的，某种程度上可以说，房地产的行业拐点已经到来。

观点3：尚未接近拐点

在5月10日《一虎一席谈》就中国“楼市拐点是否已经出现”展开的激烈讨论中，任志强是少数的极度乐观派的代表。他表示，没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打“拐”的。在他看来，要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看，中国楼市成交金额仅下降了几个百分点，因此用局部数据来判断楼市拐点到来是错误的。他还表示，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市并没有泡沫。

在这次讨论中，孟晓苏也发表了自己的看法，他认为，在各地依然执行限购的情况下，说中国房地产市场供应过剩是一个笑话。所谓的杭州楼市降价只是开发商在搞促销，在处理尾盘。他同时认为，当前经济下滑趋势明显，地方政府近期采取的措施不是微刺激，是在为楼市松绑，经济要救，但楼市不要救，楼市只要松绑就可以了。

与此同时，贾康则表示，当前中国城镇化水平不足40%，现在正处于方兴未艾的状态。如果以每年增长1%计算，中国城镇化水平发展到70%还需要30年，未来将有几亿人从农村转移到城镇居住，这部分的住房问题需要得到解决。

与上述观点相似，国际投行瑞银集团在5月19日发布的一篇报告中指出，中国政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行带来的冲击，包括加大基础设施投资、放松房地产调控。因此，基准预测是房地产下滑被限制在可控范围内。此后，5月28日，察哈尔学会研究员、香港天大研究院特约研究员张敬伟在《上海证券报》发表评论称，中国经济整体都在调整，由粗放的高速度低质量增长转入集约的中速度高质量增长，由过分依赖投资转向主要依靠消费，由过分依赖出口外需转向主要依靠扩大内需，商品房投资减速和商品房价格适度下行已成这轮经济调整的必然

选择。但是他认为，中国房地产市场走向是多维度的，各城各地楼市风景各异，京沪广深等一线城市，虽然房价高企，但依然挡不住涌入的人流。这些城市，楼市需求依然旺盛。二三线城市，情况也各不相同。杭州的房价，近年来在二线城市中处于高位，直逼一线城市。经过数年热

炒，存量趋于饱和，亟需挤压泡沫消化存量，因而房价下跌或者个别开发商跑路，也是属于市场自我调节，还不能说迎来了拐点时刻。

中国长城资产管理公司新闻发言人、高级经理文显堂6月10日在《中国经济周刊》撰文称，在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。房价大跌、房产崩盘几乎成为近期社会舆论的共识，殊不知，这可能是一场虚张声势的炒作。某一房地产商本来定价就很高，所谓的降价也只是价格虚高的回落；也有的是房地产开发商在某栋房屋销售还剩最后几套时，为尽早了结，便降价卖掉。这些个案却被媒体炒作成房价大跌已成为席卷整个中国的大潮，未免有些言过其实。他还特别强调，“中国现在还处在工业化的进程当中，房产不具有崩盘的可能性。有人拿日本房地产泡沫对比中国，但中日两国不处于同一个发展阶段，根本没有可比性”。

7月16日，首创集团董事长刘晓光在“博鳌21世纪房地产论坛”发表演讲时提出，中国房地产市场的周期性调整是正常的，短期的振荡也是正常的。在中国经济整体下行的背景下，房地产业出现下行也是正常的。支撑中国房地产的综合要素并没有改变。从中国房地产的需求和状态来看，还没有出现根本性的拐点。

中国社会科学院7月28日发布的2014年《中国住房发展（中期）报告》中指出，中国住房市场长期拐点尚未出现，从短期看，中国住房市场短期下跌不可避免，居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，而房价也不会出现整体崩盘。

观点4：不能简单看空或看多

与上述三种观点不同，绿地集团董事长、总裁张玉良6月6日接受《新民晚报》记者采访时表示，当前中国房地产市场分化将进一步加剧，不能简单看空或看多。简单看空，就忽视了未来中国将继续保持稳定、中速增长的基本经济格局，忽略了未来十年我们仍将处在每年一个百分点农村城市化、新型城镇化，一个亿的人口集聚到城市的基本发展阶段。在这个特定发展时期，必然会产生市场需求。同时，经济结构调整也会为中国房地产提供很大的空间市场。但张玉良同时表示，也应当看到市场正呈现诸多新情况、新特点：市场较去年同期大幅下滑，部分地区房价下降，部分城市供大于求情况严重，也有一些企业出现困难。流向房地产企业的信贷资金大幅减少，银行对个人刚需及改善性住房的需求减少贷款供应，成为致使销售下滑的重要因素。

中国人民银行行长周小川7月10日表示，对中国房地产市场趋势的判断应当审慎。需要更多时间来认定房地产是否供过于求，不能草率下结论。中国房地产价格有时也有自己独立的走向。

在8月7日举行的“2014博鳌房地产论坛”上，香港恒隆集团董事长陈启宗认为，中国房地产的周期性极强，所以下行、上行没什么奇怪的。当前市场处于“平行”的状态，一段时间之后可能再度慢慢上升。

对中国房地产市场未来走向的判断，既有悲观论者，也有持乐观看法者，可谓喜忧参半。

悲观派

银河证券首席策略分析师孙建波5月9日在《证券时报》发表文章称，中国的城市化一直滞后于工业化，居民住宅建设全面启动是在1998年住房分配货币化改革之后，此前欠账严重。因为要偿还此前供需缺口，住宅总量平衡尚未实现。预计最晚到2018年，中国居民住宅将进入总量

剩，届时面临的将是建筑量断崖式下滑带来的大衰退，非核心城市的房价整体崩溃。

对未来中国房地产市场担忧的还有国际投行巴克莱(Barclays)，该行5月14日公布的最新研究报告称，中国房地产市场悲观情绪正迅速恶化，预计目前衰退趋势将延续至2015年。该行还声称，“倘若没有政府更具实质意义的支持，当前中国楼市供需情况决定了房价会进一步下降，市场调整将继续”。

国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌在7月6日举行的“南开国家发展论坛”上表示，当前中国正面临房地产市场超级繁荣后多年累积问题涌现的调整期，这个调整过程将会非常痛苦。房地产市场销售情况仍不乐观，长期下行成定势。

“中国金融四十人论坛”成员、上海博道投资高级合伙人、首席经济学家孙明春8月9日接受《21世纪经济报道》记者采访时表示，从长周期来看，中国的房地产市场正从供应极度短缺的阶段走向供需基本平衡的阶段，这一“再平衡”的过程估计要历时十年之久。

乐观派

与上面的观点不同，在IMF副总裁David Lipton看来，未来5-15年，中国整个国家的房地产需求相当大，因为随着收入上升，居民会有更强的需求搬到更加现代化、条件更好的房屋中，与此同时也有越来越多的人从农村迁移到城市。

张玉良则表示，短期来看，预计未来3-4个月中国房地产市场会继续呈现比较严峻的状态，外部环境可能会发生一些变化。然而，他认为这并不是“救市”，而是中央及各地为国家经济的稳定增长，按照市场化原则有所作为，随着时间的推移会起到一定调节作用，因此预计今年四季度可能会好于现在。张玉良甚至还预判，中长期来看，中国的房地产行业仍有发展空间，特别是未来5-8年。

原中央政策研究室经济局局长李连仲7月12日在杭州召开的“第六届中国（国际）资产管理大会”上表示，中国的城镇化水平还没有达到国外的高水平，目前1.2亿青年人、2.2亿高储蓄率群体、700万大学毕业生、1.7亿农民工形成一个对房地产需求的拉动力，房地产发展空间还是相当大，房地产还是一个很有前景的产业。

中国人民大学经济学院陈彦斌教授在8月1日出版的《人民论坛》撰文指出，未来20年左右，中国房地产市场仍然具有旺盛的刚性需求和改善性需求作为支撑，崩盘的可能性较小。

执笔：栾大鹏

来源：人民论坛杂志社《国家治理》周刊

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