从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。随后，包括金融监管部门逐步对新政进一步落地，也叫停了“首付贷”产品，并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

　　我们再看其他城市，北京、深圳已经收紧了楼市调控政策，合肥也将从7月1日起提高首付比例，预计南京、苏州、厦门等上述核心二线城市也会在三季度跟进提高首付的政策。由此可见，表面上来看，去年下半年以来，上述核心一二线城市商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨，但是，由于首付比例的提高、政策面预期收紧与市场调整的来临，上述城市楼市火热的背后仍然存在潜在的金融风险。

　　从上述城市政策面变化的趋势来看，通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征，其背后意在当下半年楼市进入调整期之后，防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

　　四：三季度成核心一二线城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期

　那么，上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗？答案当然是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆，三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲：

　　首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严。

　其次，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策（比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。）已经准备充分，只不过等待时机发布而已。

　从预期的发布时机来看，笔者认为主要考虑几个因素：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严;从政府出台政策的时机来看，上半年（土地市场与交易市场）成交量快速释放之后，比如苏州、南京等，下半年已经无太多指标上的压力，三季度成为政策收紧的“窗口期”。三是，合肥已经出台楼市调控政策，7月1日开始正式执行，预计南京、苏州等核心二线城市也会在三季度迅速跟进。上述种种迹象表明，三季度将成为政策收紧的最后“窗口期”。

　第三、从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前六个月表现出繁荣景象，“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。

　换一句话来讲，2015年 “330新政”以来，大中城市（一线城市、上述热点二三线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　从市场发展趋势来看，笔者认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　更多相关行业资讯请查阅由中国报告大厅发布的房地产行业市场调查分析报告。