改革开放以来，中国城市化进程迅猛，造就异常火热的房地产市场。从上世纪90年代开始，经营城市理念逐渐风行，首先营造环境，然后推高地价，进而推高房价。房地产行业的繁荣、房地产价格的上涨，大大增加财政收入，为城市建设提供大量资金。这些年城市面貌日新月异，基础设施大为改善，就是经营城市的结果，客观讲是房地产行业的贡献。

从房地产业发展现状分析，目前是有效调控的合理时机。因为现在房地产市场总体供需矛盾不像前几年那么突出，炒作空间收窄，可预测性提高。

从政府角度讲，未来人口增加、经济增长，不能说可以非常严格掌控，但至少可以控制在预期范围内。也就是说，现在我们有条件对房地产市场进行比较精准调控。最重要是调节供需关系，一是土地供应，库存周期超过两年的要暂停土地供应;二是保障房与商品房的比例。总之“一城一策”就是做到心中有数，各个城市要成立专班分析本市房地产市场情况，调控房地产市场要有长远目标，有针对性制定政策，避免猛踩油门、刹车，避免大起大落。

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另外，房地产行业产业链较长，对拉动经济作用很大。但凡事都有度，原则上讲，凡是能够工业化批量生产的物品，都不可能只涨不跌。尽管有些房地产项目地段不可复制，但价格上涨超过合理限度，那也不可持续。从2013年开始，不少城市供需关系出现转折，只涨不跌神话动摇，以至于去库存成为当前一项重要工作。

全国房地产市场形势千差万别，省内各个城市情况也分化明显。因此，房地产市场调控，绝不能一个政策管全省，要坚持“一城一策”。

武汉市房地产调控有别于省内其他城市，主要任务还不是去库存。从长远看，人口和财富集聚两个要素，武汉市都具备，但是房地产调控的目标是一样的，经营城市也要把握好“度”。从长远来看，过高的房价会增加生活成本，不利于城市竞争力提高。所以房地产调控去库存，“一城一策”必须要强调。

房地产市场调控的目标是什么?不是把库存完全消化掉，适当库存也有必要，没有库存就会出现前些年的状况，房子一盖好就开始抢。这对企业来讲是好事，处于供不应求状态。但对市场来讲，对老百姓来讲，并不是好事。库存究竟多少合适?一个城市一个情况，要根据自己情况判断，政府管理者应该心中有数。

判断房地产发展趋势，有两个基本要素：一是人口会不会持续增长?对外来人口有没有吸引力?二是经济前景、财富是否持续聚集?如果一个地方经济发展前景不好，企业将来有可能迁走，老百姓收入增长预期不理想，地方财富没有聚集能力的话，未来房地产不可能增长。

一、房地产去库存最根本的目标是确保行业健康、平稳、可持续发展

要切实降低房地产业的负担。地方政府可以在自身权力范围内，根据当地库存情况，对房地产开发企业负担适当调整，如减免和清理交易过程中的税费。目前城市中的库存主要在偏远地方，各级政府要加大公共设施的配套，完善道路、交通、绿化、学校等设施。根据市场变化对规划作适当调整，对房型结构进一步优化，满足老百姓实际需求。创造条件发展租赁市场，要鼓励企业把空置房产改造后变成租赁房，在物业管理等方面作一些政策性规定，规范其发展。

再次强调：调控的目标，是保持房地产市场的平稳、有序、可持续发展;必须坚持的原则，是因城施策，一城一策;调控的主体责任者，是各级地方政府。各地要把各类地产库存包括已建成、在建以及已售出土地情况统计清楚，对未来人口增加、需求情况做科学分析预测，在此基础上有针对性地制定政策。切忌一说去库存，恨不得把所有的措施都加上去，恨不得一夜之间就把库存消化掉，结果又炒起一个泡沫。

房地产是财富的基石，在居民财富中占比很高，是银行贷款最主要的抵押物，房地产调控的目标是保持房地产市场的健康、有序、可持续发展。房价暴涨暴跌，都是极其有害的。国外有深刻教训，美国的次贷危机，最初的标的物就是房地产。随着房地产不断繁荣，民众信心膨胀，银行信心也膨胀，都相信房地产会上涨不会下跌，提供各种优惠把贷款贷给老百姓买房，甚至贷给了根本没有还款能力的购买者。金融机构则把这些贷款，通过资产证券化方式，循环打包，在市场上出售。杠杆率不断加大，接盘者根本不知道，甚至也不想知道标的为何物。世界上没有只涨不跌的物品，泡沫吹过了总是要破裂的，当最基础的标的物出现下跌，在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了，银行不能缺乏流动性，手里拿着大量的房子必须尽快变现。日本上世纪90年代房地产泡沫的遭遇也一样。

“商改住”新政引热议 利于商业用房去库存

今年上半年来，北京、上海、广州、深圳等地房地产涨势迅猛，成为关注焦点。房地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，它是构成整个经济大厦的基石。去库存目的，是要促进房地产平稳健康可持续发展，要站在这个高度，对房地产市场进行长远谋划。

当然房价高涨也是一个货币现象，十年左右时间M2(广义货币)从不到20万亿元增加到超过140万亿元，房地产承担了货币最主要蓄水池作用。但从2012、2013年房地产供需关系发生转折性改变之后，现在调控房地产市场手段增多了，最基本的手段就是控制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求关系的变化，灵活把控土地闸门，有序释放土地供应。

去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一，关系到经济增长、社会稳定、民生大计。