原标题：同策咨询研究部总监张宏伟——房地产业增速下滑趋势或已确立

6月13日，国家统计局发布的数据显示，1月到5月，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0％，增速比前4个月回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8％，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9％。

外部环境改变不利楼市

同策咨询研究部总监张宏伟认为，美元进入加息通道以后，全球资产配置的方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动。预计未来两年，中国的外汇储备就有可能降低至２万亿美元到2.5万亿美元。未来国内资金还会继续“外逃”，这对中国楼市是不利的。目前。一线城市、部分二三线城市频现“地王”与“日光盘”，短期来看，这些城市的投资价值变低，投资客不会再关注市场已经过热的城市。

近日，在权威人士发表对宏观经济、房地产的看法之后，中国的货币政策也正在转向。5月13日，中国人民银行发布的数据显示，4月末，广义货币M2余额为144.52万亿元，同比增长12.8％，增速比3月末低0.6个百分点；截至2016年4月末，社会融资规模存量为145.59万亿元，同比增长13.1％。当月社会融资规模增量为7510亿元，比去年同期少3072亿元。货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。

对投资和销售回升不宜盲目乐观

张宏伟认为，从房地产市场的角度来看，今年前5个月，房地产投资与销售的短期回升当然是好事，但是，当前房地产投资回升与销售的回升仍然缺乏经济基本面的支撑，房地产投资与销售回升仅仅是拉动宏观经济增长的需要，而不是经济基本面回升带动的楼市需求的回升，这不利于房地产市场平稳健康发展。

他认为，经济企稳仍然存在不确定性。第一，国际经济环境仍然不乐观，国内经济环境也不乐观，短期内经济复苏的基本面不太牢固。第二，国内现行的各项改革措施尚未有实质性效果，改革的红利短期内很难兑现。第三，今年前5个月，房地产投资与销售虽然有复苏的势头，但这不是经济基本面回升带动的楼市需求的回升，这样的增长缺乏可持续性，并且增速已经开始小幅回落。

从房地产投资回升的角度来看，虽然房地产投资回升了，但主要是基于一线城市、部分基本面较好的二线城市的房地产投资的回升拉动，这背后其实是“地王”频出、楼市过热的结果，比如北、上、广、深等一线城市以及苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）等部分二线城市。

张宏伟表示，从“地王”频出的角度来看，由于一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本大幅回升，这些城市的楼市将面临投资风险，未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题，这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。因此，当前一线城市、部分基本面较好的二线城市“地王”频出拉动房地产投资的回升，对于未来楼市的平稳运行，房地产投资的持续回升不是一件好事情。

与此同时，从一线城市、部分基本面较好的二线城市以外的城市（部分二线城市、大部分三四线城市）来看，这些城市的房地产投资的回升并不是好事情，因为这些城市本来就存在去库存压力，如果此时房地产投资再次回升，就意味着楼市库存会进一步增加。

房地产业增速下滑趋势或已确立

张宏伟认为，2015年下半年以来，由于一线城市、部分基本面较好的二线城市大量需求被透支，未来楼市需求持续释放存在很大的变数。

一方面，前述城市面临新的调控压力。从调控政策走势来看，京、沪、深等地的楼市政策已经从严调控，其他城市如南京、苏州等也面临调控进一步从严的可能。另一方面，从同策咨询研究部的研究结果来看，今年下半年，前述城市将进入市场调整期，届时一线城市、部分基本面较好的二线城市房地产销售回升的局面将就此而止。

“前述城市销售回升的背后会面临短期内市场进入调整期的‘陷阱’，未来，即便是基本面较好的城市也可能面临较大的销售压力。”张宏伟说。

张宏伟称，在中国城镇化率已经接近60％的背景下，楼市已经进入“下半场”，房地产行业增速下滑势在必然。因此，不要再期望此次房地产投资回升与销售回升会带来更多的房地产市场机会。

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