即使放在调控的背景下，部分城市的住宅市场受抑制，但商业地产并未受调控影响。相反，福建、四川、昆明等地都出台了“商改住”的相关政策，福建的政策中，还充分鼓励购买商业办公用房——“凡购买五城区新建商业办公房地产的，由财政按所缴契税等额给予补贴”。

即使放在调控的背景下，部分城市的住宅市场受抑制，但商业地产并未受调控影响。

相反，福建、四川、昆明等地都出台了“商改住”的相关政策，福建的政策中，还充分鼓励购买商业办公用房——“凡购买五城区新建商业办公房地产的，由财政按所缴契税等额给予补贴”。

实际上，这和商业地产的大库存现状有关。国家统计局数据显示，今年1-8月全国商业办公用房待售面积达到1.55亿平，同比增长22.2%；全国不少城市商业办公用房可售周期已达50个月左右。

去库存是当前房地产市场调控的主要任务，化解商业地产的库存、鼓励资金流入商业地产，似乎大势所趋。

但一直以来，商业地产由于投资大、回报周期长、资金依赖度大大高过住宅，目前国内很多开发商的融资模式又较为单一、模式传统。

“所以现在商业地产的大库存、低周期现状，不是因为潜力不够，而是结构和方式的问题。一些二三线城市商业供应过剩，其实是一种市场博弈，即城镇化升级、生活圈外溢产生的实际需求，它们释放的速度，远低于项目入市的节奏。”某商业地产资深人士告诉邦地产。

开发商想要在这一次机遇期大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，比如更新模式，提供资产证券化平台来转化存量地产，但其中很关键的一点在于，引入个人投资者，即通过类似REITs或AMBS等可交易可流通的金融产品进行权益的转化。

采用“轻资产”，也是灵活盘整存量资产的很好方式，但这需要企业具备全产业链的优势，在开发管理资金等各方面都有运作能力。

“就拿红星美凯龙来说，这个本质上的轻资产商业地产商，2015年委管商场平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，这无论是在家居行业还是地产行业，都算不错了。”

上述人士指出，红星在地产环节提供“输出地块选址评估、挂牌条件商谈、项目规划设计建造、开业”的过程管理输出；有全程参与项目开发和后期运营管理的产业链条；也具备一定资产运营能力，能找到更多合作方，尝试整租、基金收购、委托管理等合作方式。这是使红星能在商业地产领域快速扩散，能介入商业存量盘活的前提。

某跨国基金公司高管就直言，目前国内像红星美凯龙、奥特莱斯砂之船等一些特色的商业地产公司越来越多，它们进行的一些PE，四十年给LP带来的回报率大概在25%LR，高于中国地产投资回报率平均数。

可见，在运作端，更多开发商已经探索出合适的更新模式。伴随需求端，政府对商业地产去库存的鼓励，供应端政策层面给予了控制和调整，商业地产的结构性过剩，无疑会加速消化，这正是中国商业地产的长期价值。

种种迹象表明，商业地产的机遇似乎再次来临。

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