原标题：2016中国商业地产发展年度报告

　　进入2016年，中产时代的商业潮流汹涌而至，消费市场需求增加，加之住宅市场遭遇频繁调控，商业地产投资呈快速增长态势，迎来了新的发展契机。

　　而在互联网时代、共享经济的影响下，传统实体商业地产面临着机会与挑战，不少房企纷纷转型新兴业态，通过线上线下融合，实现跨界合作，试图在改革与创新中突破瓶颈，在激烈的市场竞争中突围而出。

　　在此基础上，观点指数发布《2016中国商业地产发展年度报告》，为您解读现今商业地产发展的现状，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合数据分析从产品开发模式、经营模式、创新渠道等，多层次多角度透析当前商业地产行业特征以及发展趋势。

　　多年来，观点指数深耕房地产领域，拥有强大的数据分析专业能力，持续观察并跟踪商业地产企业的发展动态，与金融机构顶级大佬、商业精英、财经界、学界泰斗及专业人士共同组成的资深顾问团交流合作。

　　通过深度专业的市场分析，在把握商业地产发展潮流的基础上助力企业转型升级，探索新的发展路径，与大家同谋划、共成长，一起共享商业地产发展的成果。

　　发展现状

　　中产崛起消费升级，传统商业多元化转型

　　2016年前三季度，中国GDP平均增长6.7%，经济保持平稳增长速度。产业结构持续改善。

　　前三季度，第三产业增加值占GDP比重为52.8%，比上年同期提高1.6个百分点。另外，居民的消费结构进一步升级，消费正逐步成为拉动经济增长的重要动力。

　　前三季度，最终消费对国内生产总值的贡献达到58.4%，比2014年底大幅提高8.2个百分点，拉动GDP增长4个百分点，高于资本形成总额和净出口对GDP的拉动。

　　随着宏观经济利好发展，居民消费意愿正不断提高。根据国家统计局数据显示，前三季度社会消费品零售总额累计达238482亿元，同比名义增长10.4%(扣除价格因素实际增长9.8%)，增速比上半年加快0.1个百分点，并呈现出平稳上升的良好趋势。

　　居民的消费能力与收入水平存在正面关系，中国居民人均可支配收入2015年达到21996元，同比增长7.4%，超过当年6.9%的GDP增速，为居民消费支出增长提供物质基础。而且，随着收入水平更高、消费意愿更强烈的中产阶级崛起，有助于释放更多的消费潜力。

　　中产时代的商业潮流来袭，消费者更为注重体验式消费，强调除了商品买卖之外的情感交流、商品品质以及购买场景，消费行为也从单一强调商品价格向复合型转变，这也促进了传统实体商业的多元化转型，为商业地产市场的创新发展提供了更多的空间。

　　商业地产投资上升，但增速有所放缓

　　国家统计局数据显示，2015年办公楼投资额累计为6210亿元，同比增长达10.1%；商业营业用房开发投资为14607亿，同比增长1.8%，而住宅投资额为64595亿元，增长达0.4%。

　　可见，商业地产投资规模在加大，赶超商品住宅投资速度。进入2016年，中国城市化进程加快、中产阶层群体的壮大以及各种政策因素的影响，都将会推进商业地产市场的整体发展。

　　但商业地产去化压力大、商办物业同质化严重，加之互联网时代电商的冲击，使得市场对商业地产的投资变得谨慎。

　　国家统计局数据显示，2015年全国商业地产增速放缓。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，较2014年显著下降18.3个百分点；办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

　　纵观2016年1-9月的数据，房地产商业营业用房和办公楼投资额增速波动，但从8、9月份开始迎来拐点并有所回升，其中9月份住宅投资额增速为5.1%、办公楼投资额增速为6%，商业营业用房投资额为房地产各业态中增速最快为7.3%，期望楼市下半场商业地产在改革与创新中引领行业发展。

　　商业物业销售回暖，仍面临去库存压力

　　数据显示，2016年商业营业用房销售增长率呈稳步上升趋势，而办公楼销售增速虽有所下降，但从3月份开始已经超过商品住宅销售额。由此可见，商业地产市场销售回暖，有上升空间。

　　尽管商业地产发展前景可观，但不可忽视的是仍面临着高库存的困境。根据相关分析数据显示，受相关政策影响，商品房销售持续向好，住宅库存正逐步下滑，而商业地产库存却仍然保持着上行的态势，去化压力大。

　　随着“营改增”政策的出台，加之房企的运营策略调整，商业地产有望在多元化布局、跨界合作中转型，把握市场需求成为新的利益增长点。

　　行业分析

　　如今的商业地产行业不仅受到电商的冲击，还面临着泡沫化、同质化等困境，市场竞争愈发激烈。

　　唯有告别过往传统单一且固化的商业地产模式，抓住时代变化的脉搏，把握消费者为王的市场之道，掌握模式转变、跨界合作、多元化布局等商业地产精髓，才能迎来发展新机遇。

　　运营定位在改变，谁能抓住消费者需求

　　商业的演变与经济环境密不可分。随着社会经济的发展，消费行为逐渐进入到重视文化与经济效益的阶段。

　　在这个中产阶级快速崛起的时代，我们需要意识到单纯商品买卖的时代已经过去了，消费者产生更多的需求，更为注重购买场景、商品体验以及商品的质量，因此商业地产也应当随之转变，在抓住消费者个性化需求方面进行精确的产品定位。

　　入选“2016年度中国商业地产TOP100”榜单的大悦城，凭借着对18-35岁新兴中产阶级的精准客群定位，以及“年轻、时尚、潮流、品位”品牌精神的传递，在不断的产品创新及组织管理的改变中快速发展，最终名列榜单第四。