2015-2016年在货币放水、政策刺激下，一二线房价暴涨。国庆前后新一轮房地产调控政策出台，销量大幅回调，房价涨幅放缓。12月中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。本轮房价将调整到何时?2017年房地产投资增速将回落多少？

　　摘要：

　　12月中央经济工作会议强调建立房地产长效机制。

　　1) “去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”

　　2)“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险”。未来房地产调控将始终处于高压姿态，对于环比价格上涨的热点城市将不断加码限购限贷政策，否则地方政府将被问责。

　　3)“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了投资投机属性。

　　4)“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题，大都市圈战略日渐清晰，小城镇化战略或退出历史舞台。

　　本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年。

　　1)近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。

　　2)当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。

　　3)量在价先，销售面积是判断房价变化的先行指标。10月调控以来，房地产销量大幅回落，预计价格调整也将随后展开。

　　4)由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。

　　2017年房地产投资增速可能回落至1%-3%左右。

　　1)一二线城市面临补库存，三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。政策要求人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。

　　2)2016年房地产开发投资增速预计为6%。从最近四年特别是最近两年的情况看，一线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。基于历史数据、现实情况及政策，2017年房地产投资增速可能回落至1%-3%左右，二次探底。

　　3)房地产是周期之母。2016年经济小周期复苏很大程度上是房地产投资回升带动，2017年房地产投资回调将拖累经济二次探底，这对货币政策、债市、股市、大宗商品可能产生影响，如果2017年地产投资增速回调，货币政策会否重回宽松、大宗商品价格会否二次探底、债市会否重获转机、股市会否像2013年一样实现风格切换，我们拭目以待。

　　正文：

　　1、本轮房价调整可能持续到2017底-2018年上半年

　　1.1 中央经济工作会议提出建立房地产长效机制

　　2016年国庆前后新一轮房地产调控出台，销量大幅回调，房价涨幅放缓。12月中央经济工作会议多次强调房地产相关事项，有很多新思路，因城施策调控，从刺激房地产到建立长效机制，限制投机性需求，增加土地供给，发展大都市圈。

　　1)在深入推进“三去一降一补”中强调“去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”

　　2)会议强调，“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险”。未来房地产调控将始终处于高压姿态，对于环比价格上涨的热点城市将不断加码限购限贷政策，否则地方政府将被问责。

　　3)会议强调，“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了投资投机属性。

　　4)会议强调，“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题，大都市圈战略日渐清晰，小城镇化战略或退出历史舞台。

　　1.2 近几轮房价周期平均36个月左右，涨24个月，调12个月

　　中国房地产周期是市场运行和政策叠加而成。近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。并且，房价上行周期逐渐缩短、调整周期逐渐延长，这主要在于防风险压力带来的政策调控影响。2005年中期以来，以70个大中城市新建住宅价格指数(2005年6月=100)为标准，我国房地产市场可划分四轮周期。第一轮周期45个月，上行38个月，调整7个月。第二轮周期40个月，上行29个月，调整11个月。第三轮周期34个月，上行22个月，调整12个月。第四轮周期已上行19个月，房价环比增速从9月的1.8%的高点降至10月的1.0%，再下滑至11月的0.6%。

　　当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。10月政治局会议强调，“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。12月政治局会议要求，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。12月中央经济工作会议强调把防控金融风险放到更加重要的位置，进一步明确构建房地产长效机制。2017年房地产调控将保持高压状态，从国庆前后密集调控，到11月上海天津等地加码，再到12月郑州加码，显示了中央的决心。