买房后楼盘停工烂尾两年多，业主徐振华一纸诉状，将福建泉州市洛江区住建局告上法庭。徐振华认为，数亿元本该专款专用的预售资金，原本足可保证房屋建好并按期交付，而作为主管部门的洛江区住建局，没有按照规定对预售资金进行监管，导致开发商逃避监管直接从银行提款，楼盘工程却烂尾停工。

买房后楼盘停工烂尾两年多，业主徐振华一纸诉状，将福建泉州市洛江区住建局告上法庭。

徐振华认为，数亿元本该专款专用的预售资金，原本足可保证房屋建好并按期交付，而作为主管部门的洛江区住建局，没有按照规定对预售资金进行监管，导致开发商逃避监管直接从银行提款，楼盘工程却烂尾停工。

庭审中，洛江区住建局答辩称，目前尚未有法律法规规定房地产主管部门该如何进行预售款监管，管理办法只做了原则性规定，没有规定实施细则，不具备可操作性。

2016年12月20日，泉州市丰泽区法院对该案作出判决，确认洛江区住建局不履行开发商预售款监管法定职责的行为违法。

此外，徐振华告诉澎湃新闻，业主们还向泉州市银监局递交了举报信，认为监管预售款账户的银行有涉嫌协助挪用预售款的行为，11月17日，他们接到了泉州市银监局受理该举报的通知书。

宏益国际城·江山丽园。

开发商收数亿预售金后楼盘烂尾

位于泉州市洛江区的宏益国际城·江山丽园房地产项目，由泉州宏益房地产开发有限公司（下称宏益地产）开发。

2012年11月，徐振华购买了该项目4号楼120平方米的商品房，合同承诺交房时间为2014年5月1日。令他没有想到的是，一年后，项目停工了。

眼见项目停工烂尾，业主们开始一次次找到开发商理论，得到的却是一次又一次延期交房通知。今年4月份，宏益地产负责人洪涛还给业主发了一份承诺书，称由于资金问题无法按时动工，承诺7000万资金到位后在4月底如期开工，但这一承诺仍没有兑现。

“工程建设资金只要7000万，而我们交的预售资金至少也有3个亿，资金怎么会不足呢？”徐振华不解。而在相关案件材料中，泉州市住建局确认，预售款有大概3亿多元。

按照《房地产管理法》等的相关规定，商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构监管，确保预售资金用于工程建设。

徐振华查询到，该项目预售的601套房屋，有598套房屋属于一期，购房人在该项目一期已经封顶、外墙已经落架的情况下缴纳首付款和办理按揭。“正常情况下，从项目封顶到竣工验收，所需投入不会太大，没有人想到该项目会烂尾。”徐振华说。

2016年7月29日，徐振华向泉州市丰泽区法院提起行政诉讼，请求判决洛江区住建局在宏益国际城·江山丽园房地产项目预售款监管违法。

徐振华认为，作为主管部门的住建局没有按照规定履行对上述项目预售资金进行监管的职责，对该项目变成烂尾工程负有责任。

住建局辩称监管没有实施细则

在庭审时，洛江区住建局承认，确实和银行、宏益地产三方签订了《泉州市商品房预售款专用账户监管协议书》，并开立预售资金专用账户。宏益地产在签订协议后，未向洛江区住建局申请拨付预售资金，而是直接向建设银行泉州分行申请拨付。

住建局辩称，发现上述情况后，3次对宏益地产进行约谈，责令其整改，已经做到权限所允许范围的所有工作。

对于预售款的监管，住建局在答辩状中称，我国目前尚未制定法律法规规定房地产行政主管部门该如何进行商品预售资金监管，立法空白导致无法可依。

《房地产管理法》规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”洛江区住建局认为，除这条法规之外，没有其他法律法规有规定房地产主管部门该如何进行商品房预售资金监管。

《城市商品房预售管理办法》规定，“开发经营企业进行商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。”洛江区住建局认为，管理办法只对商品房预售资金监管做原则性规定，没有规定细则，不具可操作性。

洛江区住建局称，有权制定监管细则的是省级房地产行政管理部门，而福建的监管细则尚未出台。

法院判住建局不履行职责违法

丰泽区法院审理后认为，泉州市房地产主管部门曾在2010年4月21日、2013年4月18日印发了预售款监管实施意见，均属规范性文件。

意见中规定，同意使用商品房预售款的，房地产行政主管部门在申请表上出具监管意见，受托银行凭核准意见办理商品房预售款拨付手续。

意见还规定，监管部门应当结合房地产市场日常巡查，对商品房预售情况与资金情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监督检查，确保预售资金用于项目建设。预售人出现逃避资金监管，由房地产主管部门责令整改，直至吊销地产企业资质。

丰泽区法院认为，洛江区住建局未能按照上述实施意见规定和监管协议约定，未按照规定结合市场日常巡查，进行监督检查。洛江区住建局曾3次约谈宏益地产，可以证明其已经知道宏益地产逃避预售资金的监管，即预售款的拨付没有经过被告审批，而是直接从银行获得拨付款项。

丰泽区法院作出判决，确认泉州市洛江区住建局不履行宏益江山丽园一期商品房预售款监管法定职责的行为违法。

按照泉州市住建局预售款监管意见，监管银行违反预售资金监管的规定，未经审批擅自拨付商品房预售资金，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除了承担相应责任外，三年内停止其作为商品房预售资金监管的协作单位。

徐振华告诉澎湃新闻，为此，业主们还向泉州市银监局递交了举报信，认为监管预售款账户的银行有涉嫌协助挪用预售款的行为，11月17日，他们接到了泉州市银监局受理该举报的通知书。

曾从事法律工作的徐振华认为，此次判决对相关业主来说意义重大，证实了楼盘烂尾并不只是市场行为，相关政府部门也存在监管不力，甚至不排除存在渎职行为，需要承担相应责任，在事情没有完全解决之前，业主可以保留追究相关负责人行政责任，甚至刑事责任的权利。

【普法小站】

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《泉州市商品房预售资金监督管理工作实施意见》（2013）

一、商品房预售资金监管适用于预售环节，不包括现房销售。商品房预售资金监管实行政府监管、专款专用、使用审核、全程监管原则。预售资金要全部纳入监管帐户实施监管。

二、市、县（市）房地产行政主管部门负责本辖区范围内房地产开发项目的商品房预售资金的监督管理工作。