4. 强国的唯一标志就是城市化。我们现在有多少农民啊，现在数据是9亿多，这么多农民你可能在世界上强大吗？不可能。比如说我要在农村建一个污水站，你建不起来，因为它人太分散。只有城市化才能建起来。

　　17. 在判断房价时，城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么？一人户增加了。

　　（一句话总结：房地产面积不会再现高增长，但会相对稳定，价格却会往上涨，因为土地价格贵了。）

　　13. 我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个，或者说不知道有这个。

　　但我们想想这个人流是往哪里跑呢？这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西。

　　（一句话总结：房价指数不准，可以用房价中位数来看城市房价水平。）

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　　大家都知道王岐山是2003年上任，那么这个规划实行了多少年呢，到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划，为什么房价高呢，你说你2020年1800万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。

　　（一句话总结：房地产对GDP很重要，政府会让它跌太多。）

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　　我们讨论房价这么多年，到底涨还是跌，难道这个真的能预测？我特地去查了一下。

　　9. 大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢？是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。

　　去年是多少，去年个贷在一手房是23%，今年是下降的。去年23％今年21％你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。

　　（一句话总结：土地供应都到去了二三四线城市，一线城市仍然供地稀少。）

　　（一句话总结：销售比竣工面积多了一倍，也就是说库存每年在急剧减少！）

　　（一句话总结：2016年的土地出让金比上年少了很多，也就是说土地供应很短缺！）

　　原文是“我不觉得房地产政策对，应该说没有一次是对的。一个最简单的道理，我们十八届三中全会，特别是新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，大家都在拼命的围绕着供给侧改革讨论宏观经济问题。但是只有房地产业不是供给侧改革，所有的调控政策是只改需求侧，不改供给侧。”

　　（一句话总结：规划赶不上变化，土地规划指标赶不上人口增长速度。）

　　可能有些朋友还不知道“任大炮”为何叫“大炮”，还有很多人骂他来着，看看他的著名言论就知道了：

　　19. 所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个GDP增长过程，因为GDP就算那个钱，不算那个总量。

　　事情是这样的，在几天前王石、任志强、冯仑等几个地产老干部们开了个会。会上任志强的发言又亮了。

　　5. 北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”，这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划，在王岐山当市长的时候提出来的：在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。

　　（一句话总结：上有政策，下有对策。你不让涨，那么先卖低价的盘吧。）

　　老实说，我是被“任大炮”这一次演讲给镇住了，这应该是第一次有人将房价这件事说得这么彻底。真心佩服任大炮，居然在高压下也敢这么说话，厉害厉害。

　　（一句话总结：老龄化不是房价的灾难，反而会刺激房屋需求，看看周围的人，与老父母（80岁以上）住的多，还是一起住的多？）

　　插播一下：任志强在2016年11月29日，《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会中就曾明确对房地产政策开炮。

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　　不过，有个人说不对，这统统都是假的！

　　3.大家都担心10月出台政策后销售会快速下降，确实下降了4个多点，从四十多变成三十多。12月很多人很悲观，认为会下降很多，我说不会。

　　16. 我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价，我们前面说了，有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数。举个例子。长沙低价房多少，2300块。高价呢，一万九到三万。官方的是平均是6000多块钱，低于全国平均数，但长沙连续几年GDP增长高于全国平均水平，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数？所以说用中位数算更好。

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　　如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？

　　（一句话总结：中国房地产杠杆不高。）

　　1. 如果没有中国房地产投资的增长，2016年的GDP就掉下去了。不管你怎么骂房地产，你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，2016年3个季度的GDP增长是6.7%，扣除了是4.4%了。另外，房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。所以告诉大家一个意思，就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。

　　（一句话总结：国家要富强，城市化是必然的。）

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　　我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。

　　14. 供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧，十八届三中全会两句话。关系就是这个关系。但是我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年李总理说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。

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“任大炮”微博被关后再度开炮：房产政策没有一次是对的！

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　　（一句话总结：房价与货币政策无关，只与房地产政策有关。政府说不让涨那就不涨了）

　　15. 前几天有一个文章，用的是小学生增长的数据。小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。

　　发言很长，我简单摘录下他的要点，精彩一浪接一浪，请坚持看完！：

　　2. 土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京2016年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，2015年多少？1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。

　　（一句话总结：中国房价不算贵，房价收入比和国际上没差多少。）

　　最近，国家房地产调控是一波接一波，重庆那连连下“狠手”，这边厢万达说要“逃离房地产”，那边厢深圳楼市交易量大跌，估计很多朋友都在担忧或者窃喜，2017房价真的也要跌了！

　　18. 我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢？不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们2016年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。

　　（一句话总结：我们的库存没有官方宣布的那么多。）

　　（一句话总结：2016年是楼市杠杆年吗？比2015年还下降了。）

　　8. 很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，不然不给发销售证。万科现在急的够呛，不给它发就卖不了~那怎么办，低价房子先猛卖，之后才允许高价房子网签，然后告诉你这个涨幅平衡了。

　　10. 中国2010年房价收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趋势。6点几你还不知足啊？挺好的啊！看看香港36.8、德国9.94，所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。

　　已经近66岁高龄的任志强，在去年2月微博被强制关停后，熄火了大半年，突然间又在朋友圈火了起来。

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　　那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。