16个城市被套上"紧箍咒"！再不醒悟，你或成接盘侠

　　2017年春节刚过，楼市房贷政策却再度收紧！

　　随着调控政策的持续加码，前期火热的楼市也正面临着多重的风险，而就在此时，就在昨天（13日）基金业协会也开始调整规则，对私募基金的房地产投资进行管控。在楼市政策趋严的情况下房价到底会有什么变化？

　　中国基金业协会昨夜发声！

　　中国基金业协会在昨天（13日）发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。

　　文件对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。其中规定，如果资管计划要投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目的，协会将暂不予备案。

　　《备案管理规范第4号》文件

禁投房地产的私募资产管理计划

　　一、委托贷款

　　二、嵌套投资信托计划及其他金融产品

　　三、受让信托受益权及其他资产收（受）益权

　　四、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权

　　五、协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式

　　而具体城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京等16个，未来还将根据住建部的相关规定适时调整范围。

　　房价上涨过快热点城市：

　　北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都

　　此外，为防范监管套利行为，文件还将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。

　　往常提前还贷都是需要排队的，甚至有的银行还要收取一定的违约金。不过，日前有媒体报道，享受基准7折利率优惠的存量房贷客户宋先生收到了他房贷借款银行“提前还贷送好礼”的短信，在他记忆中，这还是第一次碰到。

　　一位银行人士表示：“现在5年期定存利率比7折房贷利率还要高，银行巴不得早点结束这笔亏本生意。”这正是近来各大银行争相鼓励客户提前还房贷的首要原因。

　　据了解，还有一些银行则采取降低还款门槛，缩短提前预约时间等鼓励存量客户提前还贷。“鼓励提前还贷无非两种原因，一是将原来享受基准7折优惠的低利率客户置换成高利率，还有就是信贷额度不够投放，通过存量客户还贷释放额度。”银行人士表示。

　　业内人士说，现在包括国有大行在内的绝大部分银行已将一年期及以上定存利率上浮到顶，5年期定存利率为5.225%，高于7折房贷利率。不少银行巴不得将这笔亏本生意注销。

　　不仅是房贷余额偏紧，商业银行也正悄然收紧住房贷款优惠利率。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行，具体的银行仍然有政策差别。

　　以上种种迹象表明，2017年的楼市金融环境或将不再宽松。

　　系列政策正如何影响地产市场？

　　我们来看看，微信公众号券商中国（ID：quanshangcn）整理了中央从去年下半年以来对于房企融资渠道收紧的时间进程。

　　2016年8月

　　监管指导意见要求，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。

　　2016年9月

　　房企的融资门槛已经收紧，公司债发行门槛提高。

　　2016年10月

　　以上海为代表的土地市场资金监管进一步严格。政府相关部门要求开发商申报土地竞买的资金需为自有，且要提供证明。

　　2016年11月

　　国家发改委正式下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。

　　2016年12月底

　　监管层再对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。证券期货经营机构设立私募资管计划，直接或间接用于房地产价格上涨过快的16个城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

　　2017年1月10日

　　中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作(电视电话)会议，会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。

　　2017年2月

　　基金业协会出台私募基金4号文，禁止私募以5种形式参与16个城市房地产投资。

　　从上述历程看，中央房地产市场调控协调工作小组祭出压缩房地产融资的“紧箍咒”，一日紧过一日，丝毫没有停止的意思。

　　从根本上市说，这轮房地产调控的本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性，真正落实中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。

　　房产投资人残剑分析认为：对于房产投资人来说在买房之初必须要考虑到以后的卖房，也就是说将来的变现。如果不能变现，再大的升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。

　　三年之后，按照最快速计算，就是买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了，如果说现在的大部分都是炒房客，到那时应该大部分都该抛售房子，在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候能轻易地找到下家吗？

　　三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现：

　　如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上；

　　如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收；

　　如增值税按照商业地产的30%或60%征收……