中国新城镇化房地产与金融转型的创新

  时间：2014年11月29日下午13：30

  地点：新世界酒店   

    主持人：下午分论坛还是有关中国新型城镇化房地产金融转型创新的分论坛，我作为主办和承办单位领导来主持今天下午的分论坛。

    再次欢迎各位嘉宾利用周末时间百忙当中莅临我们论坛，按照论坛的日程首先邀请中国银行股份有限公司村镇银行事业部区域风险官兼副行长曹国岭先生，给我们做主旨发言，大家有请。

        曹国岭：各位同行业都是领袖，可能比我专业很多，我就借这个机会利用简短的时间分享整个商业银行金融创新，房地产时代的一个机会，包括咱们2014年、2015年整体情况，做一个详细的分解。因为时间关系，我简单给大家把这个情况过一下。

    我先介绍一下，在中行村镇行业事业部负责村镇银行筹建及风控，然后我们做城镇化过程当中，我们是一个金融机构全力配合两届政府推进过程的一个生力军，我们这个机构，全国有57家分行加支行，我们面对扶持县域经济，面临的地产商都是小型地产，它的背景不强，资力比较弱，可能它的资质，要拿到开发贷款，要拿到他合作银行按揭贷款的项目肯定有一定困难，各家都有一个政策要求，不达到准入标准这是有一定难度。

    在四大行，它准入的机构标准也非常高，有些县域或者区域做过程当中，各家金融机构额度受到很大的限制，但是我们这个机构近五年来，我们这个项目进行了五年我们是全力推进，包括做一些开发贷款还有做一些按揭的项目，不管是商业还是住宅项目，下一步我们重点考虑的是地产养老产业项目和旅游产业的项目，所以说在整体大环境下大家都看到2014年整体环境有一些小波动，但是在正常波动范围之内，不管北上广一线城市，大家看一下数据，整体咱们根据官方部门发布的数据，整体数据GDP量下降范围还是可行范围之内，不是说这个性质完全是，这届政府考虑不到，是在这届政府考虑范围之内，基本上7.1%左右。

    2015年是什么？在短期内2015年是一个转折点，因为2015年这届政府它要激活经济，但是中国政府不会在面临有第二次泡沫，现有地产行业也不会说把这个行业压得让企业受不了，这届政府会考虑到这些问题。现在不管是地产行业下行趋势也好还是上行  趋势也好，但是都是在范围之类，虽然属于是观望和低迷的状态，但是平衡点政府一直在掌握。所以说是一个平稳过渡的一个过程。在03、06、08、2011、2014年都是如出一辙的，经过三大政治背景下有不同情况不同界定调整短期靠房地产货币投资双轮驱动环境下推进了10%的增速。到2011年、2014年平均增速在7%左右。

    楼市，迎来了最大的困难，大家都知道有些小型的开发资质的企业，有可能会被淘汰，这个行业整体在一个并购精细化，大鱼吃小鱼的时代，保利大的地产商不用说了，他们逐渐并购一些二三线城市的一些企业来推动区域运作，调整期在5到10年左右，这是一个总体的下行的一个点。当然今年这三年房地产最困难时期，然后特别是小型的地产商，他没有资金实力，他没有开发经验，他的资金融资渠道也很单一，现在有很多像二三线地级市或者限域城市走不是正规渠道融资或者民间私募，成本都很高，当时可能把它现金流解决了一下，但他付融资成本非常高，也导致他的资金链断裂崩盘，这种情况也会出现。小型房地产管理不强，规模单一会倒闭。

    截止到9月份的数据，这不跟大家说了，这是一个过程。2014年是两个月，2015年房价到底跌还是涨，到底是涨还是跌？波动不会太大，把它的比例一定控制在可控范围内，这一届政府包括克强总理包括咱们习主席，包括做亚洲投资银行这一块，中国政府抓经济，一个国家把经济抓不起来肯定是不行的，这届政府面临最大考验，2015年肯定是活跃奠定基础的一个方向，中国政府已经拿出很多的战略，合作亚洲投资银行，然后我中国政府站在一个核心的地位，我拿大家的资金池在一块玩，是这么一个状态。包括这几年城镇化的推进，把农民如何引进楼上，当然这个过程中会有这样那样的坎坷，政府也面临很大的挑战，怎么办？大方向是一定走下去，再难也要走下去，整体中国收入水平和老百姓整体结构收入水平会不断的提高，需要有一个全面阶段性的一个改革，所以说这就是这届政府着重要做的事情，经济方向做完以后，他们要定向做的事情。

    然后在2015年基本上供应量差不多还是有一些下降5%左右的点，这些都是最新的一些数据。但是在地产企业，拿地在一线城市是有困难的，有些开发企业拿到地以后，开工率不足，或者说资金不到位导致它这个一直拿了地做不起来，存在现金流紧张，然后包括一些积压时间，负债率，开发企业主要看它的回款，但是就说在这个过程当中，怎么样把企业内部现有现金流盘活，对它来说是一个很大的挑战。1月份到9月份，地产基本上在2.40亿平方米，同比下降4.6%，1至8月缩窄1.4百分点，土地成交价款6781亿元，同比增长11.5%，面临楼市库存量比较大，特别是三四线城市，二三线城市外出打工比较多，闲置的这些量也比较大，消化时间长短问题也需要一个过程。在这个过程当中，我们怎么样拿出有效和金融机构拿出有效配套的产品去支撑这些地产企业发展方向，这是面临一个很大的难题。下一步中国的金融机构面临的是创新，产品创新？该借鉴都借鉴了，但中国以后绝对是一个非常强大信贷技术平台非常好环境下的一个机构，因为中国小微企业在全世界来说它的客户数它的量是最多的，中国而且是一个最大的一个试验田。我们这个机构当时是肖钢董事长是发起人，配套中央政府领导思想观点去做，新加坡，大马西合作，中国占90%的股份，新加坡占10%，主要是配套做了城镇化和传统金融产品的匹配，所以说肖钢董事长去了证监会，这届领导班子依然把农村金融放在第一位，我们的目标，中信集团，我们成熟金融有一块拍照，我们要拿农村金融牌照，拿到农村金融牌照，村镇银行是一家，中国银行一家，我们做的铺垫  还是做了5、6年的铺垫，所以说我们作为中行这种机构，在四大行，我们中行数据是不太好的，但是我们主攻方向下一步就是研究农村金融，怎么匹配二三线城市发展的问题。