文：方正宏观任泽平 联系人：卢亮亮

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　　所以重庆的这招一出，开发商特别是小开发商，恐怕就要哭死了。对于他们来说，再也不能玩空手套白狼的好戏，必须要投入真金白银，把房子开发出来才能拿到预售证，才能往外卖，而一旦开始卖，就要卖到底，不卖完就回收不了资金了。

　　苏州（楼盘）住宅认购量1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。

　　风险提示：加息和流动性收紧；汇率贬值和资本流出；房地产调控；美联储加息；改革低于预期；债务风险。

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　　这是对房市的精准打击。

　　二、一夜之间，楼市又传来两个重大消息

（责任编辑：于书媛 HO012）

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　　简单解释一下，这就是继续沿用现在的土地制度，大城市不投放土地，而企图用高房价把大家驱赶到周边城市，从而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承载能力有限，所以不再扩大大城市规模，合理配置全国资源，不能让一些城市撑死更不能让一些城市饿死。要的就是利益均沾，平衡发展。理论上和主观上是要让一线人口流出，到三四线去，一线房价下跌，三四线上涨借此去库存。

　　而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

　　消息一：重庆（楼盘）规定抵押房产不得预售

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　　昨天的另一件大事，就是国务院印发了全国土地纲要，其中最重要的一点就是，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

　　一、央妈变卦，楼市颤抖

　　2月4日，央行发布公告称：随着现金逐渐回笼，目前银行体系流动性总量处于较高水平。为保持银行体系流动性基本稳定，2月4日暂不开展公开市场逆回购操作。

　　四、2017年，楼市将是最差投资品

　　但核心大城市的利空，就没那么大的把握了，恐怕房价几年内都很难下跌。因为土地不再增加，供给不增，也就不可能再短期内扭转预期，没人卖房，光有限购限贷是没什么用的。

　　我们正处在一轮加息周期之中，这个过程是循序渐进的：自2016年229降准之后，央行再没有明显的宽松措施，更多地通过公开市场操作补充流动性，从宽松转向中性；半年之后，2016年8月底，重启14天逆回购，随后又重启28天逆回购，加大MLF操作力度，锁短放长，拉长期限，提高资金成本，相当于隐性加息，标志着货币政策从中性转向偏紧；2017年1月央行正式上调MLF半年和一年期利率，标志着加息从隐性转向显性；2月3日，央行再次对逆回购和SLF利率上调，标志着短端和长端利率已经全面上调，10年期国债收益率从2016年8月中旬的2.64%低点上升到目前的3.42%，加息信号进一步明确，至此央行已经事实上加息。

　　杭州市区新房销售量也是屈指可数，总共仅成交了6套，远远落后于猴年春节的32套。

　　但这次的力度似乎不一样，从2016年北京（楼盘）的政府工作报告中，似乎人口控制已经成功了，核心城区人口已经下降。希望这次是真的，所以一线城市房价还涨不涨？现在看土地的梦想破灭了，那么似乎就剩了一个指标，那就是要看到底限购放松和人口趋势性下降，到底哪个先到？

　　送走猴年，迎来鸡年，没想到楼市从窜天猴到落汤鸡！

　　消息二：全国土地纲要出炉

　　央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

　　公开市场操作利率顺应节前MLF操作利率变化相应上调，进一步明确了货币政策中性偏紧的态度，以引导货币信贷合理增长和短期杠杆进一步回落。

　　对经济和大类资产将产生哪些影响？加息对债市的影响最直接，但对房地产市场的影响可能最大，将进一步加大2-3季度经济二次探底和通胀回调的可能。在加息周期下，高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击，比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。加息对低杠杆和利率中性部门受影响较小，比如农业、食品饮料、医药、电力、公路铁路运输等。由于这次加息是调整公开市场操作利率而不是贷款利率，因此对银行的影响整体偏负面，但是考虑到供给侧出清带动企业盈利复苏和不良率下降，加息的负面冲击有望通过基本面消化。加息对人民币汇率的影响偏正面，增加了利差补偿，但是货币超发带来的高估和资金错配到房地产带来的全要素生产率下降等基本问题未解决。因此，在加息周期下，我们对大类资产的排序是：黄金>股市中的涨价和改革受益板块>供给出清的商品>债券>房地产链上的周期品>房地产。自我们在2016年12月在市场上较早地推荐黄金以来，黄金明显跑赢。在加息周期和流动性退潮的过程中，应稳健投资，不裸泳。

　　简单来说，就是你土地抵押借款的，你就不能往外卖房；而你要往外卖房了，办理了预售证了，就不能再把房子拿去做抵押。

　　为什么加息？我们认为政策目标是为了防风险和去杠杆。2016年7月政治局会议提出“抑制资产泡沫”，10月政治局会议强调“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，12月中央经济工作会议明确政策基调从稳增长转向防风险和促改革。2016年下半年以来债市去杠杆、房地产调控、将表外理财业务纳入宏观审慎评估、险资监管新规等主要是落实防风险去杠杆的政策导向。同时，2016年初以来经济L型企稳、通胀预期升温、房价暴涨等提供了基本面支撑，2017年政治换届需要维稳。外占收窄使得央行重新获得了基础货币供给和调节流动性的主动权，因此央行率先调整公开市场操作的利率、期限和数量。