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第四，金融政策要和其他政策配合使用。目前房地产行业的税收调节机制不尽完善，受到了学者们的诟病。在房地产调控“组合拳”中，金融政策因为操作简便、见效快而受到了“重用”。但每项政策都有其自身特定功效和局限性，就如一个人生病了要十味药去调理，如果只是猛吃其中两三种，就难以达到治病的效果，还会产生副作用。因此，不能过度依赖金融政策对楼市进行调控，要建立多种工具相协调、长短期手段相结合的科学调控体系。 我们将从以下方面开展工作： 根据国家统计局数据，2009年70个大中城市新建商品住房价格指数同比上涨9.1%，调控前的2010年3月同比上涨14.2%，涨幅历史少见。央行发布的2009年四季度中国宏观经济形势分析报告称，“2009年全国商品房销售均价比上一轮房地产价格高涨时期的2007年高20.8%”。 与国外对比，我国按揭贷款市场还有很大发展空间，这也表明我国住房消费的潜在动力很足。2009年全年个人住房贷款新增1.4万亿元，余额达4.76万亿元，但仅占各项贷款余额的12%、居民储蓄存款的18%，相当于GDP的13.2%，而2009年底美国、英国、德国等国家未清偿的住房抵押贷款余额与GDP的比率分别为82%、88%、45%。当然，国外具有较为发达的住房抵押贷款证券化市场，为商业银行发放按揭贷款提供了资金渠道。 地产金融事业部看好珠江三角洲地区经济和房地产发展前景。如果粤港澳三地作为一个经济体，它的经济总量在亚洲地区排在日本、韩国和印度之后，是第四大经济体。包括港澳在内的大珠三角地区在地域面积、人口总量和人口密度等硬指标方面，规模超过了伦敦都市圈，在世界上仅次于纽约都市圈和东京都市圈，排第三。广东省房地产市场体量很大，房地产投资和商品房销售面积一直位居全国前列。因此，地产金融事业部将把华南作为战略重点区域，进行业务规划，将加大与这一区域房地产市场和企业的合作力度。 二、民生银行在华南区域的地产金融策略 我们抓紧时间，接下来有请峰会主办方代表，中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓先生演讲，他演讲的主题是：房地产业的可持续发展与民生银行策略。 金融政策一方面要保证金融体系稳健运行，另一方面还要支持房地产行业长期健康发展，二者相互依存。在当前环境下，应该注意以下四个方面： 主持人：谢谢各位来宾。谢谢你们的发言，陶红兵同学是一个非常出色的销售者，去年房子卖的不错。 下午好！ 我的发言到此结束，谢谢大家！ 第三，发挥创新优势，为华南区域客户提供多样化的创新型金融服务。两年半来，地产金融事业部改良和创新了多款房地产融资方式，并在多个城市、多个项目得到应用，一定程度上满足了客户日益复杂的金融需求。为了进一步拓展合作空间，我们希望能和华南区域客户在以下方面加强探讨，在传统的开发贷款之外开辟新的合作领域：一是加强并购贷款、分离交易贷款、价值联系型贷款的合作；二是针对收租型物业开展经营性物业抵押贷款业务，盘活资产；三是针对大型项目、成片开发项目开展银团贷款及组合融资的合作；四是针对集团企业提供多项目组合融资、产业链融资和现金管理服务；五是与房地产基金、信托、理财等资金深度合作，满足不同条件下的全面融资需求。我们在现有框架体系下，以不同方式参与了多支基金的创立，在不久的将来开启一个新的投融资管道。 第一，我们将发挥专业化优势，以区域规划为新起点，重新识读华南房地产市场，加大民生银行房地产金融业务在华南的发展力度。认真研读珠三角及海西区域规划，深度经营包括广东、福建在内的华南房地产市场，集约配置资源，重点支持广州、深圳、福州、厦门等城市市场，同时加快在佛山、东莞、中山、惠州、珠海、江门等地的发展。民生银行在成片开发和城市运营方面积累了一定经验。我们将以成片开发和城市运营的理念，积极参与广州的“三旧”改造、深圳的“城市更新”和福建“海峡西岸经济区”房地产市场。 为了更好的服务房地产企业客户，民生银行于2007年底将全行房地产业务和人员集中起来，按照事业部制模式成立了地产金融事业部。事业部制作为先进的组织模式之一，区别于传统“总行-分行-支行”架构。在房地产行业金融领域实行事业部制，民生银行是国内商业银行唯一一家。事业部体制具有管理垂直、决策内嵌、客户专营等特点，因而客观上具备为房地产企业提供专业、高效、便捷服务的先天优势和制度基础。 |
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