各位嘉宾，房地产的可持续发展具有丰富的内涵，我们既要通过产业政策和金融政策的支持，为不同区域、不同消费群体提供合适的房地产产品，也要通过合理利用环境和资源，走绿色低碳地产之路，为后代人留下足够的发展条件。我们有幸见证了中国房地产业高速发展的时代，更有幸成为了其中的一名参与者，应当携手合作，脚踏实地的工作，为房地产业持续发展和居民安居乐业尽一份责任，做一份贡献！

（二）第二个观点：房地产业的基本矛盾是供需矛盾，房价上涨是矛盾的体现形式，解决的方法是加强供需双向调节，难点和关键着力点是建立多层级的住房供应体系，切实增加住房有效供给，这是实现平稳可持续的关键。

杨毓：各位领导，各位来宾，尊敬的朋友们：

以下是文字实录：

第二，大力发展开发金融。开发金融的现状是发展不足、创新不足。要增加供应，就需要开发金融的支持。房地产产业投资基金，也就是常说的房地产基金，要加快发展、鼓励发展、支持发展。REITs也是一种非常好的房地产投融资工具，国外成功的REITs市场很多，我们可以大胆的试点。对租赁房和保障房，也可以设计专门的融资工具，如发行项目收益债券或直接做成REITs进行项目融资。这些话题不同场合谈论得很多了，在此不多说，我想房地产金融仍存在创新空间，需要我们共同努力。

（三）第三个观点：房地产金融应该在调节房地产供需中发挥作用，也只有房地产业实现了持续健康发展，房地产金融才能稳健运行，金融与地产的良性互动是房地产可持续的保障。

网易房产8月5日广州报道 今天，中国地产金融年会2010华南峰会在广州开幕，会议主题为——羊城论道：房地产的可持续未来。网易房产全程直播。中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓发表了题为“房地产业的可持续发展与民生银行策略”的主题演讲。他认为，新“国十条”的出台避免了泡沫进一步膨胀的风险，新“国十条”有利于行业可持续发展；只有房地产业实现了持续健康发展，房地产金融才能稳健运行，金融与地产的良性互动是房地产可持续的保障。

解决供需矛盾的根本方法是加强供需双向调节，通过加大供应来满足正常的房地产需求。一方面，根据我国人多地少的现实以及环境资源承载能力，鼓励自住型消费需求，提高投机性和侈奢性住房需求的成本。另一方面，必须建立租赁房、保障房、商品房等多层次住房供应体系，以对应多层级的消费人群，加大供应力度，切实满足日益增长的房地产需求。

第四，运用中国地产金融年会等平台的品牌优势，加强和华南区域客户的研讨和交流。我们希望进一步加强与华南房地产企业的往来、研讨和交流，不但要了解客户的经营、管理和团队，更要了解客户的发展战略和愿景，达到相互了解、彼此信任、长期深度合作的目的。今天的峰会，已经为我们搭起了一座相互交流、增进友谊的桥梁。同时，借这个平台为区域乃至全国的行业发展建言献策，共同推动房地产行业步入可持续的未来。我想这也是我们作为行业参与者的共同心愿。

第三，发展替代性储蓄工具，为社会资金提供更多可以选择的投资渠道。这句话实际上是讲金融市场的流动性管理问题，站在房地产行业听起来有点胳膊往外拐的意思，但实际上并不矛盾。过去一年多大家都体会到了，流动性过多，就会产生强烈的通胀预期，过多资金进入楼市保值增值，从而推升房价短期过快上涨，这并不是好事。因此，我们可以通过前面说的房地产基金、REITs、项目收益债券等金融工具吸收社会资金投资到房地产开发；但仅有这些工具可能不够，还要发展替代性储蓄等工具，供不同偏好的投资者进行选择。替代性储蓄工具比加息更有利于房地产行业发展。这样做的好处是，该来的资金来，该走的资金走，各行其道，避免过于宽松流动性对楼市一哄而上，也可以防止收紧流动性时对楼市造成不必要的伤害。

第一，坚持差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，大力支持合理的自住型购房。通过按揭政策的导向，将房地产市场建设成为一个以消费为主的市场。在技术层面上，需要建立一套全国联网的住房登记信息系统，保证政策的可操作性。但在执行尺度上，宜宽严相济，对改善型住房需求不能一棍子打死，相反应该予以必要的支持。追求美好居住环境是人类共同的愿望，我们需要限制的只是投机炒作。

从过去情况来看，需求调控见效快，供应控制也有手段，但增加供应的办法不多、效果不好。最近几年都没有完成土地供应计划，保障房建设没有达到社会预期，租赁房市场亟待完善。而有效供应不充足，就会导致价格上涨和各种矛盾累积。只有解决了供应总量和结构问题，才能解决房地产业的主要矛盾。

首先是关于对房地产行业可持续发展。

第二，发挥体制配套优势，支持华南房地产企业深耕本地，走向全国。华南开发商是中国房地产业的领军者，低调务实，埋头苦干，在内地房企中最先走出区域，在全国拓展业务，向市场化、专业化、系统化、品牌化、规模化不断迈进。而民生银行事业部"总-分部"架构与企业架构完全匹配，为走向全国的房地产集团客户提供“总对总”战略合作及“门对门”落地服务，实现地产与金融的跨区域无缝对接。民生银行将选择一批理念相通的大中型房地产集团企业，展开战略层面的合作，伴随客户在深耕本地基础上走向全国。与此同时，为华南区域一批中小型房地产企业，特别是民营开发商，量身定做金融支持成长计划，为发展中的房企提供全面金融解决方案和全程金融服务，支持企业成长，在房地产行业实现民生银行“做民营企业银行”的战略定位。

因此，我们认为，按揭贷款政策应该有两个"主题词"，一个是强调差别化，另一个是要大力支持消费。

从投资机会和热点看，我们认为可以从以下五个方面去把握：一是从产业转移和产业升级、人口流动规律分析，我国未来城市化进程路径可能是大城市进一步城市化，包括郊区化和都市圈化，同时中小城市和小城镇的城镇化同时并进，存在普遍性机会；二是保障房建设将加力，尽管利润率较低，但是供应群体明确、需求量大，项目风险小，利润稳定，社会效益良好；三是具有区域经济规划政策支撑的重点城市，如珠三角规划下的“广佛肇、深莞惠、珠中江”一体化以及福建“海峡西岸经济区”的建设都存在房地产投资机会；四是旧城改造中的投资机会，如广州“三旧”改造、深圳“城市更新”计划等；五是特色地产板块，如旅游地产、老年公寓等细分市场具有增长潜力；六是符合绿色低碳标准的生态住宅、商业建筑和公共建筑也将是未来长远发展趋势。

第一个观点：新“国十条”出台前，部分城市房价上涨过快，风险不断累积，但未出现全国性泡沫，新“国十条”的出台避免了泡沫进一步膨胀的风险，新“国十条”有利于行业可持续发展。

感谢大家在百忙之中出席今天的峰会，感谢前面演讲嘉宾对当前房地产市场发表了深刻独到的观点。

（四）第四个观点：从中长期看，房地产开发投资有望步入平稳增长期，投资机会和热点值得把握，房地产可持续发展具有坚实的支撑点。

我国超过13亿的人口，城镇常住人口不到50%，远低于发达国家平均70%以上的水平，城市化对房地产产生了刚性需求。城镇居民由于原来的住房户型较不合理、面积较小，或由于收入的提高，会产生改善型需求甚至奢侈性消费需求。我国大规模发展房地产业的历史还不长，现阶段房地产业的根本矛盾是供需矛盾，总体供不应求的态势将长期存在，这是区别于西方发达国家的最大国情。房地产业的长期基本目标应该是满足居民合理的住房消费需求，以及经济增长和城市发展带来的商业地产需求。

作为本次峰会主办方，有感于最近两年房地产市场的跌宕起伏和调控政策的松紧度变化，因此将本次大会主题定为“房地产的可持续未来”。房地产业的持续与稳定发展是一个非常复杂的课题，我在这里从商业银行的视角，结合平时关注的比较多的几个问题，谈几点个人的看法，然后也借此机会向大家汇报一下民生银行对华南房地产市场的一些思考。

全国房地产开发投资额1998年为3600亿元，2009年达到3.6万亿，增长了10倍，年均增长率为23.3%。尽管今年上半年房地产开发投资增长率高达38.1%，但在新一轮调控政策作用下，投资和投机性购房需求受到抑制，如果这一政策继续长期执行下去，从中长期看，房地产市场总量将受到影响，房地产投资将会降温并步入平稳增长期。但即使假定未来几年年均增长率降至15%-20%的区间，对于拥有3.6万亿庞大基数的房地产开发投资市场来说，仍然存在巨大的商机。正如前面所说的，这是由我国房地产行业基本面决定的。

我们在新“国十条”出台前后对重点城市房价，从家庭月供收入比、房价收入比、租售比以及按揭贷款占销售额比重等四组指标，进行了测算评估。具体数据比较多，我不细说，请大家看屏幕显示。我们通过数据得出的结论是：调控前部分城市房价偏离了正常可承受范围，房地产销售对购房贷款的依赖程度越来越深，但尚未出现全国性泡沫，新“国十条”的出台避免了泡沫进一步膨胀的风险。新“国十条”在稳定房价方面收到了一定的成效，预计后期政策以稳定为主。