中国诚信信用管理有限公司母润昌演讲。

母润昌：尊敬的各位来宾，尊敬的各位女士，大家下午好！我是非常荣幸，也是非常高兴参加21世纪第十届的博鳌地产论坛，在此之前做从事16年的期货，对大众商品做了十几年的研究，在不同的场合，也做过不同的演讲，过去的演讲主要是谈商品价格的走势，或者是宏观经济的走势，今天让我谈谈关于房地产投资和信用有些怎样的关系，在此之前我想跟大家简要的谈谈对于2008现下半年到目前整个经济的情况，从周期的角度来讲分析一下，因为目前的房地产状况之所以到今天，这跟整个经济周期分不开的，简要的谈谈房地产的融资的方式，房地产通过发行债券融资，其实就简要的讲讲，信用评级采用相关的办法。

红色代表1970年美国增长的情况，绿颜色线是全世界美国国家GDP增长的情况。经济增长就有波动性，段的2-3年，长的7-8年，经济就有一定的下滑，快速下滑之前，经济都经历快速的增长，从这张图上可以经济有波动性，经济周期性的，带来经济的波动。

哪些周期带来波动呢？这样经济增长图是由几个经济周期共同作用的结果，只不过不同的阶段，叠加产生不同的效果，跟大家简单介绍一下，到目前为止，我们通常能够检验的周期有那么几种，第一就是朱格拉投资周期，实际上中国经济就是典型的投资周期十年左右的时间。基钦周期，当石油147美元大幅度下滑时，开始清库存的时候，就是下一个阶段，另一个就是库兹涅茨周期，从1998年开始住房大量的商品房这个周期从中国的经济反应不出来，美国经济在在1933年的时候，房地产经济研究的时候，就研究芝加哥的土地，从1833年到1933年100年土地的价值和房地产的价格和房屋建造的量，就发现有十几年的周期。之所以要谈三个周期，2008年下半年，股市大幅度的下滑，房地产价格大幅度的下滑，在座都体会到了，同时在2008年下半年的时候，全球经济GDP是快速下滑的，到2008年底的时候，很多经济学家，包括百年不遇的金融危机来了，到2009年目前来讲，其实有很多人想到1929年，1933年四年的大萧条，为什么如此快的箫条没有看到，房地产就有快速的上涨，我想跟大家解释一下，经济周期就可以叠加的，美国的房地产，次贷危机这是美国房价下跌带来的，美国的房地产从2007年初进入下跌的周期，房屋的价格在减少，房地产销售量在减少，新房开工量在减少，由于美国房地产价格的下跌，引起次贷危机，引起整个美国需求的减少，部分的地方的经济进入了经济减弱，从紧的货币政策和财政政策，使得中国的投资从2007年下半年开始首紧，中国的GDP在2008年四季度一路下滑，以中国为代表的经济从2008年开始下滑周期，大家印象最深刻的是2008年7月份石油价格上涨到140美元，在此过程中有人说石油会上涨到200美元，此时石油下降了，大宗商品价格从7月份到10月份下降了多少，在此过程中，大家在清库存的过程中，货多拿一天就多赔一天，大家纷纷甩货的时候，2008年下半年全球经济增长的速度急速下滑，各种资产价格急速下滑，房地产在这个过程当中，其实没有任何的调控，就是经济周期带来这样的一些调整，这次的调整，这次充分的调整，这个市场调整到一定的阶段。两年前就是温和的上涨，到2008年四季度的时候，由于经济的急速下滑，所有的政府采取是积极的财政政策和宽松的货币政策，典型的凯恩斯的主义为什么这样办，二次世界大战以后，所有的经济体在发生经济危机的时候，采取都是这个办法，任何一届政府就不能允许经济衰退，一旦经济衰退，失业率上升，经济下滑的时候，做不住的，就要下台，从政治的层面来讲，所有采取都是一种刺激经济，这个时候从2009年初开始，库存由中国开始买石油，买铜，我们在做期货的过程当中，我们客户过程当中就有很多铜的，包括从国际市场上买铜，国际市场上买原材料，价格开始上升，投资也开始启动，所有的四万亿，尽管有很大部分的资金进入到房地产市场里面，至少整个投资来讲，不管铁公鸡也好，中国为代表的投资周期开始启动，在这个过程当中，房地产资金进入到市场里面，2009年的时候上半年，甚至2009年三个投资周期，库存周期，房地产周期上涨阶段开始叠加，就使得2009年以来的各种资产价格上涨速度有史以来就是短期之内最快的，房地产什么时候想涨得那么快，半年之内就翻了一倍，我们看到经济的增长，在2009年初快速上了七年，整个下来就是九点几，全球经济基本上稳住了，这次房地产，包括资产的上涨，这是经济周期叠加的结果，箫条的背后是繁荣，政府之所以要出台调控的措施，这是其中的原因，因为房地产上涨的速度太快了，这个快不具有持续性，因为任何不正常的事情就是常规，这个大家就一定要体会，市场一定要调下来，调下来以后就持续的上涨，只有这样对中国经济来讲，才是一个持续稳定有效的，从整个房地产来看，从这张图，过去十年，房地产占整个投资的比重，这大家都非常的清楚，房地产的税收占到整个税收的比重，事实上房地产长期支柱在未来很多年是不可更改的，所以经营企业来讲，政府也是经营企业，主要给自己带来的收入就很大，改变增长方式改变结构，那是一个过程，这是一个长期的目标，不是短期能够实现，支柱性的地位，任何一个地方政府在未来的几年之内，十年内都不会改变，从长远来讲就有信心，短期来讲，前途是光明，道路是曲折的。

这个过程当中，就有一些的困难，这里面谈到周期的叠加，周期的叠加就使得房地产快速的下滑和快速的上涨。

从过去来看快速的下滑和快速的上涨，不同经济周期的角度来解释，我们是很难解释的，从融资的方式，从资金来源来看，一个是长期的资金，再一个就有短期的资金，长期的资金就是内部资金，外延融资就有长期的负债，这叫信托资金，短期的商业信用，从长期负债来讲，还有就是债券的。这种股权融资，从资金是否需要偿还来划分，我们可以划分为股权融资和债务融资，股权融资就有缺点，股权融资来讲长期来讲就不用还的，资金投了以后，除非在流通市场上转让，基本上也不能收回来，再一个我们企业来讲，你是没有负担的，债务融资来讲到期就必须要还，同时需要承担相应的利息，从融资的成本的情况来看，债务的利息具有避税的效应，这里面如果是股本来讲，股本分红的时候，需要上所得税以后，就需要双重的纳税，还有监督的成本，如果融入的了股本，就是要监督我或者是派什么财务顾问和财务总监，这里面监督的成本是比较高的，作为管理层来说，新的股东进来了，对我进行了很多干涉，从融资来讲，出资人借债相对是比较的安全，投资做股东有可能，如果企业经营不好，可能存在着全部的可能性。