信托基金这块只是我简单提一下，目前来讲，这个规模还不是很大的。从债权融资的成本和信用评级，这是2007年以来，所有的企业融资的情况，从这张图来看，我们可以看到这张图，评级越高，发行的利益越低，这里面要求债券评级的时候，就希望评得级别高一些，需要付的利息要低，房地产债券融资比起其他的债券来讲，我们的利率要高一些，债券评级越高，债券的利润越低，融资的规模越大的话，利率低一点，付出的成本就会更好一些。 有几分钟的时间，因为目前来讲无论是上市公司，大型的国企，要发行债券时需要信用评级，在这里面可能不了解，就有很多不同的看法，其实我来的时候，21世纪报道，看到信用评级，其实国际掌握的话语权，其实这里面就有夸大其词，其实信用评级有很多资料，对上市公司来讲就是公开的材料，不存在着话语权或者是商业机密，信用评级就是比较中立的，评级的原则，定性分析和定量相结合，就是以定量为主，我们要注重历史考察和现状的分析和长远的展望相结合。

另外我们注重现金流，注重国内的一次性，就是以行业为主，在经济周期里面，收入、资本结构，这是评级资本的原则，从评级的分析思路，就要考虑你未来偿还债务的能力，这里面要做什么分析，就要做内外部分析，新增债务的情况，还有预计资金的来源，考虑未来总的债务规模是多少，未来总的现金流是多少，根据现金流和总的债务判断偿付能力，从框架来看，我的评级，级别怎样给出来，我们就要分析经营的风险和财务风险，考虑到宏观环境，周期性，房地产当前是怎样的，是调控还是鼓励，考虑企业的竞争地位，还有管理层水平，还有效率，这是整个经营风险，财务风险就是考虑盈利的能力，还有财务的弹性，从外部讲就要看战略的定位，就要看企业在行业里面处于怎样的地位，还有所有者的结构，在一个政府是否支持，还有其他的支持，有各级评级和政府评级，你是三A，两A，评级出来的，我们分析来看，分析宏观经济的情况，行业和监管的分析，管理层的素质，公司结构和债务结构。

从宏观经济分析来看，就要分析整个宏观经济发展的趋势，整个宏观的经济，区域经济水平，从行业监管的环境就要看行业的周期基本的因素，竞争格局和企业竞争优势，从企业自身来看，就看管理上的目标和目的，商业和财务的确定是什么，还有管理层，整个经营的历史如何，经营的亮点是什么，考虑成本的结构，还有你的市场定位，还有市场的份额，资产的素质和利用率这样的前景，再公司的结构和所有的权，这点也是非常重要的，所有权的结构，在财务管理方面的影响力，大型的国有做股东，这样支持的力度就会大一些，发债机构跟母公司之间的关系，再一个是债务机构是否有抵押或者是无抵押，是否倾向于优先权，我们得出就是整体的情况，应该来说，从政府来讲我们看就是大力发展债券市场，现在很有可能在微量的1-2年，可能就私募债券，私募债券定向发行的机构，人数就不能超过200人，这是非公开性的，这是利率的，这又在一定的范围之内，发展起来对房地产企业和其他的企业融资渠道增加又是很大的一块。

主持人：非常感谢母总做了信息量非常大，内容非常饱满，也是非常研究实证普及性的东西，就让我们看到，这是我们另外一个方向上面，原来资本市场还有另外的，我希望他今天的演讲可以帮到在座的各位，也是说私募债券的发行在这点上愿意和大家做一个探讨，在这里面就打一个小小的擦边球，大家注意每个人桌上都有一份宣传的介绍材料，中科智资本作为赞助主要的协办这次论坛的举办方，现在推出一个新的产品， 针对物业的中小企业购买办公用房和特殊信托的计划，商业地产在投资上面就有管制性的文件，首付50%，最长贷款期限不超过10年，在这个上面来说，其实很多的中小企业就会面临最大的困境，就没有办法用到银行的杠杆增加自己的固定资产，因为不能够增加自己的固定资产，也就降低了整个信用的级别，就是说没有信用，没有固定资产，我们做的产品，最大的受益人应该是哪些发展商业地产的发展商，你在做销售的同时，你可以通过发行这种中小企业消费信贷，相当于刺激信贷按揭的方式，我们提供20%的贷款，达到准入条件，也就是说我们的房地产企业在销售上可能会实现新的创新，通过金融服务工具支撑商铺和写字楼，乃至工业厂房的销售，这是一个点题，也就是我们所讲这些东西，最核心的一点，金融资本将通过和产业资本的结合实现双赢，也助推或者是加速整个产业的发展成型。

下面有请整个产业界的各位嘉宾跟大家做一个讨论，也就是说房地产金融在中国的实践过程中间怎样去看待项目，怎样建立融资方式，融资方式决定企业该怎样的面对怎样和金融资本打交道。

下面有请李晓东、魏松、董苍山、邹俊、李明、陈绍平嘉宾上台。

接下来的圆桌对话可能是围绕这三个问题来谈得比较好的，因为比较自由的，同时在这个结束过程中间就会留15分钟左右的时间和大家互动，我们非常欢迎在座的各位能够举手和我们一起探讨问题，因为今天是做房地产金融的讨论，所以基本上围绕着三个核心问题来讨论，第一个是最当前宏观调控的认识谈一点看法以及这种看法对房地产企业融资方式或者是融资规模渠道上的一种转变，这是第二个问题。

第二个问题回到博鳌大会所说的，制度创新这块，可能将来的房地产企业所面临金融产业的管制政策或者是融资政策来讲。

大家可以介绍自己的公司，以及看待问题的方式。

首先有请李晓东来谈一下。

李晓东：其实主要是谈房地产调控，业界的判断，持续的时间就要比前面几次要长一些，但是也取决于周边的形式，因为每次的房地产调控时间点的问题都会跟国际上的经济形势有一个重叠的地方，上次就是讲如果大家还记得就有很多人讲国际的金融危机救了中国的房地产，因为在2008年那次的话，如果没有突如其来的国际金融危机造成的国际市场中国出口的全面受阻，不会那么快从政策，从抑制从打压逐步就转到扶持和拉动的环节，今年这次实际上政府也是左看看，右看看，中国经济基本上走出谷底，开始探底回升，外贸出口也逐步恢复过程当中，加上确实也有一些个别事件的刺激，在北京拍地的时候，就有几个央企就高价拿地就出台了这样一些政策，应该来讲，在这些政策出的时候，可能未来能够在多大程度上维持，是否有进一步调控政策，大家都要紧密的关注周边的经营形势，欧美是我国排名第一的出口市场，如果说后续的国际金融危机在深化，现在好几个国家都会有点大大小小的问题，除了在希腊以外，在西班牙，在意大利、原来还是讲到匈牙利，有些国家都会有些方面，最后危机会演化到怎样的程度，就像次贷危机开始爆发的时候，谁也没有想到到底有多少的严重，后来发现问题就越来越大，欧元的危机也是这样的，开始计划就是400多亿，现在就要提高到几千亿欧元的计划，所以我想这方面来讲还是有待于观察，这次调控一个很重要是对房地产的融资，每次的调控都有一些收紧，实际上这种收紧，不见得是为了让房地产供给减少，站在金融机构自身的风险情况，银监会做过一个统计，跟房地产直接或者是间接的贷款接近30%，剩下就是房地产做抵押的，与房地产相关资产做抵押的，达到50%的程度，这样的话，房价未来的走势肯定对银行未来资产质量就有很大的压力，加上现在政府平台的融资，大家都普遍的判断，未来过几年，中国银行整体的资产质量肯定会有一个下降的过程，从这个角度来讲，不光光顺应宏观调控，可能更多的是站在维护银行体系，整体安全的情况，可以看出未来间接融资，这种银行的贷款方面不是一个很宽松的形式。