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　　通过研读数十家房企的年报，锐理君发现中粮和北辰均明确要加大对生态、养生、养老、产业地产产品的研究；华润也声称2017年要积极在养老地产、海外投资等新领域里探索多元化发展；万科作为行业“老大哥”也将继续基于城市、社区和居家养老需求，深入探索养老模式……（回顾锐理君此前的报道，请点击数十家房企年报研读：2017楼市是个“X”！）

　　机构养老重在自理 仅3%的机构有临终关怀

　　中国社科院的一份报告显示：预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段 (即每3个人中有1个人需要提供养老服务)，届时,中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。对于不断细分的房地产市场来说，这是一块不得不觊觎的“蛋糕”。

　　蛋糕虽大，但却是一块不好啃的“硬蛋糕”。

　　就当前市场而言，民间养老院、社办福利院作为早期出现的养老形式，仍大量存在。据最新发布的《中国养老机构发展研究报告》显示，中国的养老服务机构在地域分布是东部多于西部;在创办层次上是公办多于民办;而在医疗配置方面，根据服务对象的不同，拥有医疗设施或康复设施的均集中在高端民办养老院。

　　对比国外，国内能够提供医疗相关服务的机构过少，其他仅仅是提供基本的生活服务而已，远未达到老年护理所需的专业级别。

　　截止2014年底，中国各类养老服务床位数为551.4万张，每千名老人拥有养老床位26张，与发达国家的每千人拥有床位50-70张相差较大。

　　当前我国普通的养老机构收费标准在每月5000元以下，而那些具备医疗服务及其他养老设施的高端养老院，动辄月费在万元以上且很多采用预交押金的方式。

　　养老市场的落后不规范一方面暴露了养老难的问题，另一方面也加速了房企、险企投入养老的步伐。

　　入住率达70%才能盈利 房企布局养老在等风来

　　国内养老发展较为成熟的地方主要集中在北京、上海、深圳等城市，成都的养老地产还一直处于探索阶段。养老项目如何落地，落地后怎么做，如何盈利，做成什么样子……这些都是不得不思考的难题。

　　放眼养老市场，绿城用乌镇雅园一度成为全国养老地产的标杆，而置信作为成都本土房企，其在成都市场的养老动作也是可圈可点，透过分析这两家房企布局养老的动作，我们或能找到房企深陷“养老泥潭”的原因。

　　1、绿城：开盘热销4个亿 宋卫平的养老地产仍是个“赔本生意”

　　2010年，绿城首次试水养老地产，推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。

　　2011年，绿城正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司。　2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人，但目前仍无法盈利。

　　2013年7月，绿城乌镇雅园将正式对外，这是绿城学院式养生养老的首发之作。乌镇雅园项目是绿城“学院式养老”的最大实验场。据悉，绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。

绿城雅园项目

　　A/高投入：1500亩总投资约75亿元

　　乌镇雅园项目占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，绿城乌镇雅园是其中一部分，规划约650亩。

　　在其650亩的核心区域上，绿城打造出“健康医疗+养生养老+休闲度假”这样一个全新的养老地产模式，项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，用以满足不同的客群。

　　B/卖得好：开盘热销4亿

　　2015年4月26日，绿城乌镇雅园三期开盘，380组客户抢300套房源，4亿销售成为媒体关注的焦点。2016年9月13日，绿城乌镇雅园最后的多层开盘，卖了213套房源，一度被奉为最成功的养老地产。

　　C/看结果：即使产品售罄 收回成本还很远

　　乌镇雅园虽采取了传统的销售模式来回笼资金，卖房子的同时，提供服务。据透露，该项目的地价是70万/亩。绿城旗下的雅达置业有限公司执行总经理朱浩义推算说，颐乐学院的成本达到2.5亿。尽管一期产品已接近售罄，但收回成本还很远。

　　目前，绿城雅园已经投入运营3年多，但是项目当前是否转亏为盈业界没有既定的答案，但是从宋卫平曾经说的“我们预估过，养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%。”这句话来看，养老地产要想盈利当前还是比较困难。