中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策。值得注意的是，也是在昨天，财政部、国家税务总局联合发布消息，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策。

一系列政策的出台，引起巨大反响，沪指昨日上涨近百点，涨幅近3%，创下自2008年3月以来整7年的新高，房地产板块表现尤其活跃。

本地银行：还在等正式文件

30日17时左右政策发布后，记者向本地部分银行联系时，未得到关于新规的进展。“还没有接到正式文件，按照以往惯例，通知到总行，总行方面下发文件也不会这么快。”省内某银行办公室的工作人员表示，“我们即便是接到有关政策通知，行里有关部门也要研究具体的实施办法。”

本地另外一家银行个贷部门的工作人员告诉记者，二套房贷首付4成，是一个“下限标准”而非硬性要求，银行有一定的自主权限，预计新规正式落地需要一段时间，这个期间的业务应按原合同执行。

■新政

二套房首付

调整后：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，首付款比例调整为不低于40%，具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

此前：二套房个贷的首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。

住房公积金

调整后：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，首付款比例为30%。

此前：住房公积金贷款政策中首套普通自住房贷款90平方米以下的，首付款比例为20%；90平方米以上的，首付款比例为30%。

营业税征收

调整后：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

此前：免征营业税的年限得是超过5年（含5年）。

■算账

贷款实际成本多了还是少了？

A 百万房产可少备20万首付

此次新规发布前，长春各银行普遍执行的政策：首套房房贷结清的情况下，购买第二套房产进行贷款时可以首付3成，如果首套房没有结清，则第二套房进行贷款首付要6成，而且，二套房的银行贷款利率普遍为基准利率上浮10%。

以购买一套总价100万元的房产为例，二套房首付比例6成，需准备60万元；首付降至4成，首付款只需准备40万元即可。

少了20万元的首付款压力，相当于把一笔装修款给预留出来了。

融360房贷分析师李立表示，购房启动资金省下20万元，对于二三线城市总计月入1万的小夫妻来说，省吃俭用每月省3000元，需要67个月，那就是5年半的时间。

B 贷款60万增加14万的成本

然而，首付降低并不意味着这笔钱就省下来了。严跃进帮购房者算了一笔更细致的账。

还是以总房款100万元为例，按照目前大多数城市首付6成的比例计算，首付款是60万元，需向银行贷款40万元。

这40万元按照商业贷款计算，在20年期等额本息、基准利率5.9%的贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。

（注：按三部委新政“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，二套房贷利率具有目前普遍基准利率上浮10%降至基准利率的可能性。）

如果按照4成的首付比例计算，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。

这60万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，还款总额为102万元，月供4264元。

总结：

6成首付下，首付+按揭贷款=60万元+68万元=128万元

4成首付下，首付+按揭贷款=40万元+102万元=142万元

这样对比，要增加14万元的成本。

C 省下的20万元首付可投资其他

值得注意的是，资金是具有时间价值的。同样20万元，跟一二十年后的价值完全不可同日而语。

把省下来的这20万元首付存起来或者是去做其他投资，用来缴纳多出来的月供就绰绰有余了，还有利息赚。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。

为何一起出台这么多政策？

去年“9·30”房贷新政后，房贷利率虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

那么，这一揽子“新政”到底是“救市”还是“救急”？去年，房地产商们翘首企盼，巴望中央出台“救市”之策。但是，一番苦等迎来的是政策面的静默和市场面的萧条。无奈之下，各城各地悄然开始放弃地方限购政策，商业银行限贷、公积金房贷首套房门槛降低也渐趋松动。

过去两年，是中央强行戒断地方政府对楼市依赖，这是挤压楼市泡沫的应有之举。但是，另一方面，促使楼市回归市场常态，绝非要让楼市随市沉沦，更不是让前些年楼市宏观调控的成果付之东流。因而，考虑到现在各地的楼市境况，一揽子楼市利好政策不是“救市”，而在某种程度上实际是“救急”。

首先，一揽子楼市“新政”会释放社会刚需———首套房的安居诉求和二套房的改善诉求。公积金房贷降低门槛和首付比例，能满足这两种刚需，而绝非放水投机，虚热楼市。

其次，一揽子楼市“新政”要点在于消化存量，盘活在建楼盘，避免“鬼城”和烂尾风险，逐渐恢复市场信心。

其三，“新政”突出保障性住房的调节作用。在确保定量建设的同时，适当购买现有存量商品房以充实保障房。

“新政”会带来哪些影响？

对于新房市场成交形成利好

中原地产分析师张大伟认为，二套房贷款松绑政策远远超过市场预期，这是历史上最宽松的政策。

长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越表示，房地产业的二手市场与一手市场（即新房）间存在互相促进关系，一部分改善型需求者二手房出手后，将获得现金购置新房，这将对于新房市场成交形成利好。

房价不太可能迅速上涨

“2014年房价进入低谷期，刚需族一直在消化市场库存，所以预计政策会刺激市场回暖，但呈现出的速度不会那么快，也就是说，短期内并不一定会出现市场成交量的大幅增长。”杨舒越表示，市场的回暖会带来价格方面的一个“企稳缓升”，由于市场仍存在高库存问题，在去库存阶段，不太可能出现价格的迅速上涨。

房地产市场长期压力不减

民生证券研究院执行院长管清友认为，此轮新政会让房地产市场短期压力缓解，但无法扭转中长期趋势。第一，