深圳大跌8.2%，中国楼市迎来大拐点？
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2017-05-01 10:31
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整理自经济观察报，黄生说，BWCHINESE等
二手房成交量价齐跌，调控政策繁如雪片，深圳楼市再7月创下了4年最大环比跌幅。调控的延迟效应已经开始登堂入室？
8月1日，深圳市规划和国土资源委员会（下称规土委）公布了一组数据：7月，深圳市新建商品住房成交价格为56720元／平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。
这是2016年深圳房价第二次出现环比下调，但即便在3·25楼市调控新政的4月，市场也只是微跌0.2%。深圳楼市对于中国此轮楼市上涨有着标杆意义，此次下跌，是否意味着中国楼市拐点的到来？
调控的延时爆破
2016年3月25日，深圳颁布了房地产调控新政：深圳市户籍居民家庭限购2套住房；非深户籍家庭限购1套住房，且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明；二套房最低首付比例为四成。“政策出来之后，成交量马上就下来了”，王飞说，4月二手房成交量不足1万套，环比3月一下子就跌去了5成多。
政策实施后的二季度，新房、二手房成交量同比近乎腰斩。其中，二季度深圳二手房一共成交了20275套，仅和3月份单月相当，比一季度的46005套大跌了56%；新房市场，二季度一共成交了7852套房子，与一季度相比大跌49%。
上半年，深圳新房批售项目合计41个共28189套，与往年相比处于正常水平，推售项目合计64个共15466套，与往年相比明显减少。
环球老虎财经作者，喜投网黄生如此分析深圳楼市暴涨暴跌的原因。
从2015年8月开始，深圳房地产进入了一轮暴涨周期，这个周期有着很多的因素引起：
1、从去年股灾开始，大量的资金开始撤出了股市，进入了楼市，这帮投机性非常强的资金，也投机性的将深圳楼市炒高，这部分资金甚至采用了杠杆配资的方式，所以，这波房价上涨非常急，前所未见。
2、从2015年8月开始，人民币汇率开始了一次贬值，导致了很多热钱想外流，而深圳是流向香港的最好跳板，大量的热钱囤积在深圳，但中国是资本管制的，于是大量资金滞留深圳，在深圳配置了大量的房产，进可攻，退可守。
然而，经过过去一年房价暴涨后，深圳的房价已经脱离了普通人的承受能力，同时限购政策进一步收紧，也导致了需求大幅度下滑。
1、根据深圳提供按揭贷款的银行提供的数据，现在的二手楼真实按揭贷款成交数比去年同期下降了80%，这个数据非常重要，是银行提供的，而不是二手中介提供的，因为中介提供的数据总是会美化的，毕竟他们就靠房地产生存。
2、深圳的新楼盘华侨城云邸以最低价六万多点入市，出乎很多人意料，业内称此盘一出，香蜜湖、华侨城一带的二手豪宅迅速卧倒，因为该区域很多二手房都在十万左右。
调控铁锁横江
前段时间，一篇《别让华为跑了》把深圳推到了风口浪尖。文章称，以因为无法承受深圳的高房价高成本，华为已经在逐渐搬离深圳。
华为不断加大东莞的业务比重，中兴布局河源，富士康的逐渐向河南、四川乃至印度转移……都是这个大趋势下的具体缩影。但越来越多的指责，都将全部矛头指向深圳，指向高房价。
然而在325新政落地之后，深圳楼市马上经历了价量齐跌的现象。从成交数据来看，整个7月，深圳一二手房成交表现不见起色，高价地块的短期刺激效应正逐渐消退，再加上淡季效应的叠加，行情低迷。
戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，下半年仍需密切关注政策变化与量价之间的变动关系，预计下半年深圳楼市平稳为主，房价不会有大涨行情。
BWCHINESE中文风专栏作家张平撰文称，不仅在深圳，放眼全国，7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究中心统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万平方米，环比成交量跌幅达到了7.4%。
面对，深圳房地产市场首次出现“量价双跌”现象，有学者认为这是一线城市房地产市场拐点的初现。因为深圳较其他一线城市而言，土地资源相对稀缺，这就形成了深圳房价有异常坚挺的理由。而现在深圳房价初现“量价齐跌”征兆，或将预示其他一二线城市房价也将出现松动可能。
另外，也有业内人士指出，整个深圳房地产市场已处于高位僵持期，再加上交易税费增加，这在一定程度上阻挡了购房者入市决心。而深圳的业主们又因长期看好楼市，惜售心态浓郁，不肯轻易降价出售。故买卖双方之间正处于持续博弈之中。
而张平认为，以深圳为代表国内的一线城市的楼市拐点即将到来。
首先，面对去年至今年初的这一轮一线城市房价飙涨，各大城市纷纷出台调控新政。特别是深圳的“3·25”楼市新政出台后，房地产过热局面马上得到遏制。二季度新房成交量7852套，环比一季度，几近腰斩。3·25新政已起到了作用。
具体内容再回顾下：深圳市户籍居民家庭限购2套住房；非深户籍家庭限购1套住房，且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明；二套房最低首付比例为四成。
再者，一线城市在经历了房价暴涨之后，目前整个房地产市场已经由之前的投机性需求为主，开始转向主要以首次、换房刚需，以及长期投资者为主。而这一群体一方面购房行为较为理性，另一方面购买潜力也大不如投机性购房者。预计一线城市的成交量在经历快速下滑之后，马上会转入实质性降价通道，只有通过降价才能促进成交量的稳定。
最后，近期中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”，防止系统性金融风险的发生。显然，一线城市房地产泡沫吹得过大，资产泡沫过重，会给我国的银行体系的安全带来隐患。各银行下半年对房地产业的支持力度会大幅收缩。
7月13日，深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行。要知道，深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折，上月突然调整到9折，已经许多人对深圳楼市的未来感到到担忧。结合7月深圳房价下跌8.51%，银行已经开始通过提高利率折扣，而收缩投向房地产的信贷规模。
全国性的楼市拐点？
日前，7月份百城住宅价格指数出炉，当月，百城住宅均价连续第12个月出现“双涨”。今年上半年“地王”辈出，掀起楼市“疯涨”龙卷风，那么下半年房地产还会持续上半年的火爆行情吗？
目前业内人士普遍分析，下半年中央将收紧楼市政策，情况将出现逆转，房价不会再重蹈上半年的疯涨，出现“中场休息”已经成为大概率。仅7月末，地产市场就接连出现来自中银层面的5份监管文件。深圳楼市自7月开始下行，与中央密集调控的时间节点非常契合，是否纯属巧合？
政治局：或着手抑制资产泡沫
7月26号，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫。这被业内认为指向房地产行业。
证监会：再融资收紧
7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
银监会：银行风控加强
7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。
保监会：不做野蛮人
7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。在今年上半年全国诞生的“地王”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。
财政部：房地产税在来的路上
7月23日，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将"义无反顾"推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了监管层的决心。
此外，各地方政府从多方面释放收紧信号。
单单7月这一个月内，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地产信贷防控，深圳首套房利率普遍上调，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。还有南京新版限贷政策开始在市场疯传，无风不起浪。
杨国英：三年内楼市难见大拐点！
转自：杨国英观察（ID：ygyobs）；作者：杨国英
以主观愿望代替理性分析，这是人之天性，更是投资者之大忌！
同一投资品，无论是股市，还是楼市，在持币待购者的心中，总有无数个自我强化的看空理由，而在已经买入者的心中，则会产生无数个自我强化的看多理由。
这是一种典型的弱者人格，只有弱者才不愿、不敢面对现实，总试图在自欺欺人的梦幻中实现圆满。
但现实很残酷，它从来不以个体意志为转移，它从来只会遵循独立的运行轨迹。
7月份深圳房价的“暴跌”，环比下跌近5000元/平方米，这一消息给炙热的夏日带来一丝清凉，广大的持币待购者、或坚决看空者，更是举手相庆、内心欢喜——疯狂的楼市终于迎来大拐点了！
楼市拐点真的到来了吗？
不见得！楼市大拐点的真正出现，肯定不会是在“限购限价”等政策压市下产生的，而是在无政策外力干预之下、或者纵然政策托市也托不住之下产生的。道理很简单，既然是“政策压市”，表明市场需求仍然较大（投资、投机为主），既然市场需求仍然较大，又何谈楼市大拐点呢？
事实上，深圳房价的环比暴跌，仅仅是个案，根本不具有普遍特征。
虽然7月份深圳房价发生暴跌，但是，全国百城新建住宅平均价格仍然持续12个月“双涨”（同比、环比）。
7月份深圳房价的暴跌，其实是偶然中的必然：
1、在过去一年，深圳房价上涨了47.4%，在过去两年，深圳房价则足足上涨了一倍，房价涨幅是绝对领跑全国，而在持续疯狂的上涨之后，必然会发生阶段性的价格回调。
2、在过去两年中，深圳房价涨幅之所以领跑全国，部分原因与香港人前往深圳买房有关，但是，最近半年来香港楼市的大跌，事实上，也促使香港人降低对深圳房价的预期。
3、与同为一线城市的北京、上海相比，深圳的房价泡沫明显更高。与过去30多年相比，现在的深圳，其依托于香港的独特地位，已经伴随香港经济的弱化在弱化。
4、对比薪酬和房价，深圳的平均薪酬低于上海和北京，但房价却大幅高于上海和北京，这是极不正常的。《2016年春季全国各大城市平均薪酬》显示，上海是8825元/月，北京是8717元/月，而深圳是8141元/月，深圳的平均薪酬比上海、北京低了8%左右。但是，对比房价，当前深圳的房价却远远高于北京、上海，《7月十大城市新建住宅价格指数》显示，深圳房价高居内地第一为5.34万元/平米，而同期上海和北京却分别仅为4.18万元/平米和3.83万/平米，深圳房价高出上海22%、高出北京更是28%。
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