陈淮（著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任）：特别声明一下，一线城市没有什么分化。分化的具体表现可以分为几个方面，第一个分化是一线和三四线城市的分化。我们可以看到今年一季度和二季度的前半部分，一线城市成交量迅速放大，包括二手房市场，而三四线城市的去库存进展不理想。

说地王频出是不对的，一线城市根本就没出地王，几乎没有多少大开发商拿地，拿地多的是二线当中的少部分，就是刚才说到的南京、合肥、苏州等这些地方。

第二，真正针对房地产业的政策，我认为一线城市的房地产政策到今天也没有什么变化。从去年末的中央经济工作会议到今年政府工作报告中，关于房地产的政策，特别强调了对过去那些不合时宜，已经时过境迁的政策要做出调整。

其实这是很正常的，我们也别把这个异动看得太过了。因为在上海、北京这样大的城市存量和总资源量中，三两个月的成交量所占比重是很微不足道的，在经济学中也仅仅是个没有多大意义的边际价格。

一是比如说原来的国十、国八、国五条都说要千方百计增加供给，从去年起我们提出房地产业面对严重的去库化压力。特别去年中央经济工作会提出第一层面经济发展的一个重要调整目标，就是除了去杠杆、补短板以外，房地产业要去库存。显而易见，我们并不是像以前要增加供给。

李克强总理承诺了，营改增之后不论哪个行业的税负都是只降不增，我想这个承诺应该说是一个基本的准则，我们现在大约可以在这样一个方向上讨论营改增对于房地产领域的影响。营改增对于房地产业和所谓分化下的商业地产至少有一条是有意义的，比如机构企业持有商业地产的进项，是可以作为进项税抵扣消项税的，我想这都是对房地产有益的方面。

在十二五的前期和中期，大家都在讨论棚户区改造。其实这个棚户区改造当时专门指的是国有大型工矿企业农林牧场员工集中居住区的改造，但是从2014年末以后，特别是2015-2016年，可以明确地说，在十三五期间我们以棚户区改造为主。

最近有一条消息，虽然没有看到正式文件，但是私底下却有这样的议论。比如说建设部正在讨论，建议住房分割出租，这样50平米、40平米的大面积客厅，可以分为两到三间的面积，通过分割出租可以增加低端租赁市场的供给源，满足中低端需求或流动性需求、过渡性需求，我觉得这和中央所提出的发展租赁市场是一脉相承的政策变化。

比如说货币政策、财政政策的一些调整，再比如说去库存、去杠杆，这是和我们面对2016年经济增速下行以及物价水平低迷可能出现通货紧缩密切相关的，同时还和十三五规划开局积极稳妥走向城镇化，走上健康发展之路密切相关的。

二线城市的内部分化，实际上也和这些城市人口在加速扩张或人口基本平稳，甚至是净流出密切相关。接下来在十三五期间，城镇化、城市化政策中一再强调的就是调整城市结构，坚决抑制特大城市的扩张规模，包括限购这一措施。

二是租赁市场最直接地反映了实际需求的大小。一般说人们不会租了房子去当二房东来牟利，这样的情况是很罕见的，当然大机构、持有商业机构的资产另当别论。

让我们的人口均衡地分布在大中小城市中，实现大中小城市协调发展是中国城市化、城镇化质量提高的途径，也是让更多人民群众分享城市化、城镇化好处的一个最重要的落脚点！

还一个细节变化，就是鼓励开发商和开发商的下家投资机构持有一定的租赁住房，作为专业的租赁供给商，这条政策的指向也无疑包括一线城市。其中并没有什么调控，反而是大力推进的，开发商可以分出一部分持有住宅物业作为租赁市场的供给，或者专业机构把库存买下来，专门有一批小区或者一批住房是作为只租不卖的。

一万个人里面有一个人一顿吃十个馒头，说明不了大家有多大的饭量。当时我们就判断，这些一线城市将会得到调控，因为随着这些改善性需求的逐步释放，增速会有所放缓。

第三，房地产业在2016年的政策是否会走向棚户区改造，其实这是有迹可循的。棚户区改造并非从2016年开局，实际上2014年下半年就提出了，直至2016年和十三五规划相结合，明确提出十二五期间3600万套保障房不一定是合理的方式。所以在十三五规划的主流中，不是要找一片地盖保障房，而是在核心市区成片改造老旧危房，改造棚户区，其实这也隐含着一个重大的政策变化。

二是过去每一个调控房地产的政策都说坚决打击抑制投机性需求，但从去年以来的政策就特别明确地指出了鼓励个人和企业，也就是企业法人、机构购买存量房，用于出租或者是其他的方式，获取收益，也就是持有资产，鼓励人们在房地产业的投资性需求，其中特别重点强调了发展租赁市场。

第二个分化是二线城市内部明显的分化，比如南京、合肥、苏州、杭州、厦门这些城市相对地在一线城市之后有一个火爆期。例如天津作为直辖市，最近房地产业十分活跃，这表明二线城市的扩展明显增加。但80%的省会级及重要的城市并没有多大的供给，比如长沙仍然供大于求，还有东北三省的省会，哈尔滨、沈阳、长春。