一些中西部省会级城市和相当一部分地市级中心城市，在过去一些年中尽管兴建了高铁站，建了会展中心，但是城市整体的街区面貌，比如说商业的业态、交通规划、功能分区、地下基础设施的整体升级尚未启动，或者刚启动不久。

一线城市上也算不上什么调控，春节前后一线城市的成交量和价格突然出现了异动，实际上有两个主要的因素，一是沉寂了几年的被压抑的改善性需求突然爆发，第二是由此带出的一种恐慌性需求加入。

三是棚户区改造为主的房地产开发模式还有一个好处，容易为我们前十年累积的一些体制性难题寻找解决途径，比如城中村、城乡接合部、农民出租屋、小产权房。不得不承认这是个好办法，我们终归要找出一个出路，现在我们可以因地制宜地寻找一些有利的解决办法。

另外在保障房方面，开发商应该关注发展租赁市场的政策。一个是鼓励货币性保障，不再单一地强调补砖头。实物型保障房，一些低端群体居住区还是需要的，比如说开发区打工的集体宿舍，家属宿舍都需要。尽管货币型保障正在成为我们低端保障的一个重要途径，但得有实物型供给才行，所以就是要发展市场化的租赁市场。

第三个分化是成交量的市场、成交额的市场，和开发商储备土地的增量相比较明显分化。如果说一线城市和二线城市表现有区别的话，就是在过去二季度以来，涨价最厉害的城市，如北京、上海、深圳等，土地成交寥寥无几。

北京行演讲 陈淮：2016年房地产行业政策的变与不变

2016-05-17 10:19:09

美国有25%-30%以上的人群是租房子住的，但并不等于他们买不起房子，他可能在纽约有一套房子，但是在洛杉矶、旧金山就职，相反也一样，人们不仅仅是因为异地有不房而出租，还有更多有两套、三套房，把它租出去牟利。

这才是分化，没有什么一线城市的分化，一线城市没什么分化，基本是同步进退的。

所以在一段时间内，甚至两三个星期内，会出现价格不断跳涨的现象。例如二手房市场，明天签约的房子，尽管今天谈好，但是到了明天价格又涨了。

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二是有利于市场化参与。十二五期间提出三千六百万保障房，最大的难题就是钱从哪来。棚户区改造就带来了一个破解之途，因为这大多位于传统老街区地带，改造后有很多可以作为商品房出售，这样开发商也好，市场化力量也好，市场化融资也好，就容易参与到其中来。

三是租金的回报。不管是开发商拿地建房子，还是老百姓买房子谋取租赁收益，这都是一个标杆。房地产业兴旺与否与租金的高低很重要，所以租赁市场是房地产业不可或缺的，我们简单的把它归纳为投资或者投机性需求加以遏制，显然是不合时宜的，需要改进。

还有一个去库存的政策在一线城市仍然存在和继续施行，就是允许把一部分符合条件的，原来作为商业物业开发的转变成住宅或者是商住两用。希望我们关注到，这些政策总体上都是在健康发展、平衡供求上做文章。

“我们在解读一线城市这些政策时，务必注意到整个房地产领域面对的政策形势其实没有多大的变化。”

为什么美国重视和发展房地产租赁市场？我们知道市场经济下租赁市场有三个重要意义：一是最接近于低端需求，对于买不起房的人而言就是一个过渡性的需求。比如年轻人参加工作不久，就处于整个低端就业群体的需求，租赁市场是一个灵活多样能满足他需求的供给方。

第三，改革方面的政策对房地产业也有重要影响。比如营改增，营改增并不是为了促进鼓励房地产业，或者抑制调控房地产业，而是我们整个税制体系的一个重要改革，但是房地产业所受到的影响在此前众说纷纭，说好说坏都有。

棚户区改造既包括一线、二线、三线城市在内，也包括开了奥运会的北京、开了世博会的上海在内，这些城市内仍然有相当多的老旧危房急需改造。

但是毫无疑问，货币政策使得财务成本降低，加上降低利率的影响，肯定对房地产业有着重要影响，不过别把这个看作是对房地产业的调控，而且和一二线没有多大关系。

我们在解读一线城市这些政策时，务必注意到整个房地产领域面对的政策形势其实没有多大的变化。2016年房地产业所面临的政策可以分为三个层面：第一，政策的目的并非限制房地产业发展，也并非通过限制开发商去调控房地产，而是为了维持国民经济短期稳定的运行。

至于今后一段时间，我想对于一线城市来说，最重要的是抑制人口流入。抑制投资性需求和改善性需求，只能够推迟实现时间，不能够消灭。就像不会因为不准早婚就不娶媳妇了，这个需求总量是一定的，我们务必要注意到，分化实际上是个供求问题，一线城市供不应求和三四线城市的普遍性供大于求并存，同时也和人口的流入密切相关。

可能大家在参与城市观点论坛时都会有一个问题，就是北京、上海会不会放松限购。我觉得现在就死了心吧，放松限购是可能的，但是放松了之后一定会有更严格的抑制外来需求的门槛。全中国人民都想住在屈指可数的少数特大城市中，这是无论什么政策也保障不了、实现不了的。

这个政策调整不仅满足了投资性的需求，而且实际上更大、更灵活、更多层次地满足了低端群体的需求。租赁市场要发展，没有人买第二、第三、第五套房，哪里来的租赁市场？租赁市场对房地产市场来说，是一个极为重要的市场。

由此，棚户区改造带来几个重要的意义，一是有利于城市整体改造，既包括了地下市政管网、交通功能等，也包括老百姓住房的改造。